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업무사례

제  목 [부동산개발] 산업단지 개발사업 진행을 위한 인도단행가처분
등록일 2018 .03 .05


산업단지 개발사업 진행을 위한 인도단행가처분


전성우, 김윤기 변호사



1. 수 차례에 걸친 인도단행가처분의 성공적 집행

저희 법무법인은 산업단지개발사업 등 각종 개발사업에 대한 다년 간의 자문 및 소송에 대한 전문성을 가지고 있습니다.

이에 따라 산업단지개발사업 진행에 필요한 인도단행가처분 사건과 관련한 최근의 인용결정 및 성공적인 집행 경험을 바탕으로 아래와 같이 저희 법무법인의 업무사례로 공유하고자 합니다.

2. 산업단지 개발사업 부지 확보의 필요성

일반 사기업체도 산업입지 및 개발에 관한 법률(이하 ‘산입법’이라 합니다) 제16조 제1항 제3호, 제4호 및 동법 시행령 제19조 제1항 제3항, 제4항 등에서 정한 요건을 충족할 경우, 산업단지 개발사업의 사업시행자가 될 수 있습니다.

산업단지 개발사업은 일반적으로 ① 토지소유권의 확보, ② 용지사용을 희망하는 수분양자들과의 분양계약 체결, ③ 사업부지 점유권의 확보, ④ 단지조성공사 시행, ⑤ 수분양자들의 입주 의 순서로 진행되는데, 산업단지 지정∙고시가 있는 경우 산입법 제22조 제2항에 따라 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’이라 합니다) 제20조 제1항, 제22조의 사업인정 및 사업인정의 고시가 있는 것으로 의제되므로, 사업시행자는 토지보상법상의 보상협의 및 수용재결의 방식으로 토지소유권을 확보하게 됩니다.

사업시행자가 위와 같이 사업부지의 소유권을 취득하였고, 협의매매계약에서 정한 토지 및 지장물의 인도기한 또는 지방토지수용위원회의 수용재결서에 기재된 수용개시일이 경과하였음에도 불구하고, 이주할 곳을 결정하지 못하였다거나, 수용재결에서 결정된 보상금이 충분하지 못하다는 이유 등으로, 기존의 토지소유자들이 지상 건물을 철거하지 아니하고 계속 거주하는 등 점유를 유지하면서 토지를 사업시행자에게 인도하지 아니하는 경우가 빈번히 발생합니다.

그런데 사업시행자가 사업부지의 점유를 확보하지 못할 경우, 사업시행자는 해당 토지 부분에 대한 부지조성공사를 시행할 수 없게 되고, 사업시행자가 부지조성공사를 시행할 수 없다는 것은 수분양자에게 분양계약을 통하여 약속한 토지사용시기를 준수할 수 없게 됨을 의미하므로, 이는 곧 산업단지 개발사업 전체의 좌초위험을 초래하게 됩니다.

따라서, 토지 및 지장물의 인도를 거부하는 기존 소유자들로부터 적법한 절차를 통하여 적절한 기한 내에 해당 부지의 점유를 확보하는 것은, 사업시행자에게는 산업단지 개발사업의 성패를 좌우하는 중요한 과제일 수 밖에 없습니다.

3. 인도단행가처분

기존 토지소유자들의 건물 등을 강제로 철거할 경우 형사상 손괴죄의 죄책을 부담할 우려가 있어 적절한 방법이 될 수 없습니다. 이는 협의매매로 사업시행자의 철거권을 보장해 두었다고 하더라도 마찬가지입니다.

그리고 일반적인 토지 및 건물인도소송절차를 통하여 점유를 확보하는 것 역시 적절한 방법이 되지 못합니다. 인도소송은 일반적인 민사소송으로서 1심, 항소심, 상고심의 3심이 보장되는 절차인데, 1심 진행만 해도 평균 7~8개월 이상이 소요되고, 상고심까지 진행될 경우 최소 1년 6개월 이상이 소요되며, 설사 1심에서 인용판결에 선고되었다고 하더라도 현 점유자들(피고)이 항소 및 상고를 제기하면서 각각 집행정지신청을 하면 실제로 언제 집행이 가능하게 될 지를 알 수 없는데, 부지조성공사는 대체로 수용개시일로부터 1년 6개월 남짓한 기간 내로 마무리되어야 하기 때문입니다. 즉, 일반적인 민사소송(본안소송)절차를 통하여 부지 점유자들로부터 점유권을 확보하는 방법은, 산업단지 개발사업의 신속한 진행 필요성을 고려하면 효과적인 방법이 될 수 없습니다.

민사집행법은 이러한 경우를 대비하여 단행가처분제도를 두고 있는바, 사업시행자는 부지 소유권 내지 토지보상법 제43조에 기한 인도청구권을 피보전권리로 하고, 보전의 필요성을 소명하여 인도단행가처분신청을 할 수 있습니다. 인도단행가처분의 경우 필요적 심문원칙에 따라 심문절차가 진행되기는 하나, 변론절차에 따라 진행되는 일반적인 소송에 비하여 절차가 신속하게 진행되는 장점이 있습니다.

4. 인도단행가처분신청 및 재판 진행

사업시행자가 부지 소유권을 확보한 후 금융조달 또는 기타 필요에 의하여 신탁회사에 소유권이전등기를 경료해 준 경우가 있습니다. 이러한 경우 사업시행자는 소유권에 기한 인도청구권을 인도단행가처분신청의 피보전권리로 할 수 없으며, 협의매매계약에 따른 인도청구권 내지 토지보상법 제43조 소정의 인도청구권을 피보전권리로 삼아야 함을 유의해야 합니다.

그리고 보전의 필요성이 충분히 소명되기 위해서는, 수분양 업체들에게 약속한 토지사용시기, 부지조성공사의 계획 공정율 및 신청 당시까지의 진행상황, 인도 거부자들이 점유하고 있는 토지 및 건물의 부지상황, 부지조성공사를 시행하지 못할 경우 발생하게 되는 사업시행자의 재산적 손해(지연손해금, 위약금, 기타 금융비용 등), 산업단지 조성사업의 공익성 등을 적절한 자료를 제시하며 본안소송을 통해서는 도저히 사업을 진행할 수 없음을 적시할 필요가 있습니다.

사업부지 인도를 거부하며 계속 점유를 유지하는 기존 소유자들은, 대체로 사업시행자의 인도단행가처분신청에 대하여 보상금에 관한 이의신청이나 행정소송이 진행되고 있다는 등의 이유를 들며 인도를 거부하는 경우가 많은데, 이 경우에는 이의신청이나 행정소송의 제기로 사업의 진행을 막을 수 없다는 토지보상법 제88조의 취지를 적절히 설명하며 대응할 필요가 있습니다.

5. 집행절차

민사집행법 제301조, 제292조 제2항에 따라, 가처분의 집행은 인용결정문을 수령한 날로부터 2주를 넘긴 때에는 하지 못하므로, 사업시행자는 인도단행가처분 인용결정을 수령한 날로부터 2주 이내에 인도집행을 완료하여야만 합니다. (2주가 도과할 때까지 인도집행을 완료하지 못한 경우 인도단행가처분신청절차부터 다시 진행하여야 합니다.)

실제 집행절차에서는 점유자가 인도를 완강히 거부하며 물리력을 행사한다거나, 갑자기 다른 점유자가 자신이 점유자임을 주장하며 나타난다거나, 애초에 파악하였던 현황과 다른 지장물이 발견되거나, 노유자(老幼者)로부터 집행을 하여야 하는 등의 이유로 집행이 어려워지거나 집행일정에 차질이 발생할 수 있고, 최악의 경우에는 집행관이 비법률적인 사정을 이유로 집행불능을 선언하는 경우도 있습니다.

사업시행자로서는 효과적이고 성공적인 집행절차 진행을 위하여, 모든 상황을 미리 고려하여 집행절차를 철저히 대비하여야 할 필요가 있습니다.

6. 맺음말

인도단행가처분 재판진행과 실효성 있는 집행은 생각만큼 간단하지 않습니다. 생각하지 못한 각종 다양하고 어려운 법률적인 쟁점과 대응이 필요한 분야입니다.

이러한 점에서 저희 법무법인의 위와 같은 업무사례 경험을 비롯하여 다양한 사례와 경험을 참조할 필요가 있습니다.