[민사소송] 사업구역 내 부동산 인도지연시

사업시행자와 임대인 간 책임 귀속 문제

 

도종호, 곽소현 변호사

 

1. 기초적인 사실관계

 

원고는 주택재개발정비사업시행자이고, 피고는 위 사업구역 내 건물소유자이자 임대인이었고 현금청산대상자였습니다. 그리고 이 사건 부동산에 대하여는 임차인들이 있었고, 그 중 일부는 무단 점유 중이었습니다.

 

​원고는 피고와 임차인들을 상대로 수용재결에 따른 손실보상금을 전부 공탁하였고, 수용재결에서 정한 수용개시일 이후 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기도 완료하였습니다.

 

​그런데, 이 사건 부동산에 관한 일부 임차인들이 손실보상금을 더 받아야 한다는 이유로 이 사건 부동산을 계속 점유하고 있는 상황에서, 원고는 건물소유자인 피고를 상대로 무단 점유를 이유로 한 부당이득반환청구 소송을 제기하였습니다. 이에 저희 한결은 건물소유자인 피고를 대리하여, 1심과 2심 전부 승소하였습니다.

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2. 제1심

 

가. 원고의 주장

 

수용재결에 따른 손실보상금을 모두 지급하였음에도, 피고가 권원없이 임차인들로 하여금 부동산을 점유·사용하게 함으로써, 부동산을 간접 점유하여 차임 상당의 부당이득을 얻었으므로, 원고가 임차인들에게 영업보상금 지급을 완료한 다음날부터 임차인들이 이사를 하여 점유를 종료한 때까지 차임상당 부당이득반환청구를 하였습니다.

 

나. 1심의 판단 – 원고의 청구 기각

 

공실확인서의 기재만으로는, 피고가 수용개시일 이후에 해당 부동산을 점유하였다고 인정하기 부족하고, 달리 인정할 증거가 없다는 이유로 원고의 청구를 기각하였습니다.

 

3. 제2심

 

가. 원고의 주장

 

원고는 항소심에서, 수용재결에서 정한 손실보상금을 모두 공탁·지급하였으므로, 피고는 토지보상법 제43조에 따라 원고에게 이 사건 부동산을 인도할 의무가 있음에도 보상금 지급 완료일 다음날부터 무단 점유자가 이사를 완료한 날까지 권원 없이 이 사건 건물을 점유·사용하게 함으로써 이를 간접점유하고, 이로써 이 사건 부동산의 차임 상당액을 이득하고 원고에게 동액 상당의 손해를 가하였다는 이유로, ① 피고의 무단점유를 원인으로 하는 부당이득 내지 불법행위 손해배상 청구 ② 토지보상법 제43조에 따른 인도의무 불이행을 원인으로 하는 채무불이행 내지 불법행위 손해배상청구를 하였습니다.

 

나. 2심의 판단 – 항소 및 추가 청구 전부 기각

 

(1) 무단점유를 원인으로 한 부당이득반환청구에 관한 판단

 

항소심은 이 사건 건물에 관한 임대인의 간접점유가 인정될 수 있는지 및 간접점유의 법리에 관하여 아래와 같이 상세히 판단하였습니다.

 

​“점유”란 물건이 사회통념상 사람의 사실적 지배에 속한다고 보이는 객관적 관계에 있는 것을 말하고, 사실상의 지배가 있다고 하기 위해서는 반드시 물건을 물리적·현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것이 아니며 물건과 사람 사이의 시간적·공간적 관계와 본권관계, 타인 지배의 배제가능성 등을 고려하여 사회관념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다.   ​“간접점유”를 인정하기 위해서는 간접점유자와 직접점유를 하는 자 사이에 일정한 법률관계, 즉 점유 매개 관계가 필요하다. 이러한 점유 매개 관계는 직접점유자가 자신의 점유를 간접점유자의 반환청구권을 승인하면서 행사하는 경우에 인정된다. ​ 타인 소유 목적물에 대한 임대차라 하더라도, 임차인이 진실한 소유자로부터 목적물의 반환청구나 임료 내지 그 해당액의 지급요구를 받는 등의 이유로 임대인이 임차인으로 하여금 사용·수익하게 할 수가 없게 되면 임대인의 임대차계약에 기한 채무는 이행불능으로 되고, 임차인은 이행불능으로 인한 계약 종료를 이유로 그 이후의 차임지급 및 부당이득반환의무를 부담하지 않는다.

그리고 항소심은 이 사건 건물의 임차인들의 건물 점유 사실을 인정하였으나, 아래 사정에 의하여 건물임대인인 피고가 이 사건 건물의 임차인들을 통해 이 사건 건물을 간접점유하거나 직접점유하는 등으로 차임 상당의 이득을 얻었다고 보기 어렵다는 이유로, 원고의 부당이득반환청구를 기각하였습니다.

 

① 토지보상법 제45조 제1항에 의하면, 사업시행자는 수용개시일에 토지나 물건의 소유권을 취득하며, 그 토지나 물건에 관한 다른 권리는 이와 동시에 소멸한다. 그러므로 사업시행자는 법률행위에 의하여 전 권리자의 수용대상인 토지나 물건에 관한 소유권을 승계취득하는 것이 아니라 법률의 규정에 의하여 수용의 효력이 발생하면 전 소유자의 권리에 기초하지 아니하고 아무런 부담이나 제한, 하자가 없는 완전한 소유권을 원시취득하고, 그와 동시에 전 소유자와 관계인의 권리뿐 아니라 그 밖의 사람의 모든 권리가 소멸하므로 수용대상 토지나 물건에 관하여 전 소유자의 소유권뿐만 아니라 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 임차권 등의 권리도 모두 소멸한다. ​ 또한 수용의 효력이 발생한 경우 전 임차인은 구 도시정비법 제44조 제2항에 따라 사업시행자를 상대로 직접 임대차보증금의 반환을 청구할 수 있고, 사업시행자도 공익사업법상 손실보상 완료 등의 요건을 갖추어 토지보상법 제43조 내지 소유권에 기하여 직접 전 임차인을 상대로 그 점유 부분의 인도를 구할 수 있는 반면, 전 소유자가 전 임차인을 상대로 그 점유 부분에 대해 인도를 구할 실익을 찾기 어렵다. ​ 따라서 수용대상 건물에 관하여 전 소유자가 제3자와 임대차계약 등의 법률관계를 형성하고 그러한 법률관계를 매개로 하여 그 목적물을 간접점유하고 있었다 하더라도, 사업시행자가 수용재결에 따라 수용대상 건물의 소유권을 적법하게 취득하게 되면 토지보상법 제45조 제1항에 따라서 수용대상 건물에 관한 기존 임대차계약도 토지수용위원회가 공익사업의 수행에 지장이 없다고 하여 재결로써 종전 권리의 존속을 인정한 때(제45조 제3항)를 제외하고는 소멸하게 된다. 결국 전 소유자는 제3자와 맺은 임대차계약관계를 매개로 한 임차목적물인 건물에 관한 간접점유도 상실하게 되므로 수용개시일 이후에는 제3자가 수용대상 건물을 점유하고 있다고 하더라도 이를 가지고 전 소유자가 수용대상 건물에 대한 간접점유를 계속하고 있다고 볼 수는 없다. ​ ② 물론 간접점유를 인정하기 위하여 점유 매개 관계가 유효할 것을 요하지는 않으므로, 임대차계약이 종료되었다고 하더라도 그것만으로 임대인의 간접점유가 종료하였다고 볼 수는 없다. 그러나 이 사건의 경우 원고는 이 사건 건물의 임차인들 중 일부를 상대로 직접 이 사건 건물의 명도를 청구하고, 손실보상금을 공탁 내지 직접 지급한 다음 공실 확인서를 작성하였으며, 이 사건 건물에 자유로이 드나들며 공실이 확인된 부분에 ‘이주 완료’ 표시를 하기도 하였다. 이러한 상황에서 이 사건 건물의 임차인들 중 일부는 점유 부분의 인도를 거절하면서 그 인도 거절의 주된 이유로서 원고로부터 지급받을 손실보상금 액수를 다투었는데, 제반 사정들을 종합하여 볼 때 임차인들의 점유가 임대인인 피고의 반환청구권을 승인하면서 행해진 것이라고 볼 수 없다. ​ ③ 원고는 이 사건 수용재결 이후 이 사건 건물에 자유로이 드나들며 앞서 본 것과 같이 임차인들이 이주 완료한 부분에 ‘이주 완료’ 표시를 하는 등 사실상 지배를 행사하였고, 달리 피고가 이 사건 건물의 출입을 통제하는 등으로 원고의 사실상 지배를 방해하였다거나, 피고 스스로 직접점유를 개시하였다고 인정할 자료가 없다. ​ ④ 피고는 부동산임대업에 관하여 폐업신고를 하였고, 피고가 폐업신고 이후에도 기존 임차인들과의 임대차 관계에 기하여 차임 등 이득을 얻었다고 인정할 자료가 없다. 게다가 이 사건 건물의 소유권을 취득한 원고가 임차인들을 상대로 명도청구 등 권리 행사를 하는 상황이었으므로, 피고로서는 임차인들을 상대로 임대차 계약 종료일 이후부터 부동산 명도 완료일까지 그 부동산을 점유·사용함에 따른 차임 상당의 부당이득금을 청구할 수도 없었다.

 

(2) 무단점유를 원인으로 한 불법행위 손해배상청구에 대한 판단

 

피고가 원고 소유의 이 사건 건물을 무단점유하고 있었다고 보기 어렵다는 이유로, 원고의 이 부분 청구도 기각되었습니다.

 

(3) 토지보상법 제43조에 따른 인도의무 불이행을 원인으로 한 채무불이행 손해배상청구에 관한 판단

 

항소심은, 구 도시정비법 제49조 제6항[2], 구 도시정비법 제40조 제1항[3], 토지보상법 제43조, 제45조 제1항[4]에 따라 임대인에게 원활한 정비사업 시행을 위하여 정해진 이주 기간 내에 세입자를 건물에서 퇴거시킬 의무가 있다는 점을 인정하였으나, 아래의 사정을 고려하면 피고가 이 사건 건물의 임차인들을 퇴거시킨 다음 원고에게 이 사건 건물을 인도하지 못한 데에 피고의 귀책 사유가 없다는 이유로, 이 부분에 대한 원고의 청구도 기각하였습니다.

 

① 이 사건 건물의 임차인들 중 일부는 피고와의 임대차 계약관계가 종료한 이후에도 원고와의 관계에서 점유 부분의 인도를 거절하면서 원고로부터 지급받을 손실보상금의 액수를 다투었는데, 이는 피고가 해결할 수 있는 사정이 아니었다. ​ ② 이러한 상황에서 피고는 임대업에 관한 폐업신고를 하고 원고와 수도요금을 정산하는 등 이 사건 건물의 점유 상태를 해소하기 위한 노력을 하였으며, 원고가 자유로이 이 사건 건물에 출입하여 공실 여부를 확인하고 이주 완료 표시 등을 할 수 있도록 하였다. 실제로 임차인들이 퇴거한 각 부분에 대하여는 원고가 소유자로서 관리·지배권을 행사하였거나 행사할 수 있었던 것으로 보인다. ​ ③ 앞서 본 것과 같이 피고와 임차인들 사이의 점유 매개 관계가 유지된다고 보기 어렵고, 피고는 이 사건 건물에 대한 소유권도 상실한 상태였으므로, 피고에게 임차인들을 상대로 퇴거를 요구하거나 점유를 회복할 수단이 존재하였다고 보기도 어렵다. 설령 이와 달리 보더라도, 이미 원고가 임차인들을 상대로 소유권에 기하여 이 사건 건물의 명도청구를 진행하고 있는 상황에서 아무런 이득을 얻지 못하는 전 임대인인 피고가 자신의 비용을 들여 재차 임차인들을 상대로 임대차계약에 따른 반환청구를 할 것을 기대하기도 어렵다. ​ ④ 만약 피고의 간접점유 상실 여부에 관계없이 수용개시일을 기준으로 전 임대인 지위에 터 잡은 채무불이행책임이나 불법행위책임을 인정한다면, 피고와 같은 전 임대인으로서는 수용개시일 이전부터 또는 그 직후에라도 임차인들에 대하여 반환청구권을 행사하여 임차인들의 점유 부분을 반환받은 다음 원고에게 다시 인도하여야 할 것인데, 이는 오히려 적법한 손실보상 없이 임차인들의 사용·수익을 중단시키는 결과를 초래하게 된다. 그리고 이는 결국 임차권자가 주거 또는 영업공간을 인도하기 전에 주거이전비 및 이사비 등 손실보상을 받을 수 있도록 보장함으로써 임차권자의 재산권에 대한 손실을 보전하고 안정적인 주거 이전을 확보하기 위한 구 도시정비법 제49조 제6항의 취지와도 배치될 우려가 있다.

 

(4) 토지보상법 제43조에 따른 인도의무 불이행을 원인으로 한 불법행위 손해배상청구에 관한 판단

 

피고에게 인도의무를 이행하지 못한 데 귀책사유가 있다고 인정하기 어렵다는 이유로, 불법행위로 인한 손해배상청구도 기각하였습니다.

 

4. 위 판결의 의의

 

이 사건은 사업구역 내 부동산 인도 지연시 그 책임을 사업시행자와 건물 임대인 사이에서 누가 부담해야 하는지에 대한 판단한 사안이라고 볼 수 있습니다. 결과적으로 사업시행 구역 내 부동산에 관하여 임대인의 간접점유를 부정하면서, 임차인의 무단 점유에 관한 부담을, 사업시행자와 전 임대인 중 사업시행자가 부담하는 것이 타당하다는 취지로 판단한 것이어서, 후술하는 다른 서울고등법원 판결의 내용도 함께 살펴 볼 때, 사업시행자의 부동산 확보 책임이 강화되는 추세인 것으로 보입니다. 따라서 향후 사업시행자는 사업시행시 부동산을 전 소유자들이 인도할 때까지 소극적으로 대응할 것이 아니라 적극적으로 무단 점유자들을 상대로 인도청구 등의 조치에 나아가야 할 것으로 보입니다.

다만, 토지보상법 제43조의 인도의무의 법적 성격에 관하여는 아래의 서울고등법원 판결의 판시 사항과 조금 달라 논란의 여지가 있어 보입니다.

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5. 관련 판결 – 서울고등법원 2017. 4. 19. 선고 2016나2077712 판결

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=> ‘사업시행자’와 ‘분묘사용계약에 따른 묘지관리자’ 중 사업시행 구역 내 부동산의 인도 지연에 대한 책임을 누가 부담하는 것이 타당한지에 관하여 판단한 사안

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원고는 사업시행자이고, 피고는 사설묘지 설치허가증을 받고 이 사건 토지에 공원묘지를 설치하여 연고자들과 분묘사용계약을 체결하고 공원묘지를 관리운영하는 자입니다.

​사업시행자인 원고가 분묘사용계약에 따라 공원묘지를 관리운영한 피고를 상대로 ① 원고의 소유권 취득일부터 이 사건 토지를 무단점유 하였다는 이유로 부당이득반환청구 ② 토지보상법 위반으로 인한 채무불이행책임 청구한 사안으로, 서울고등법원은 아래와 같이 판단하였습니다.

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① 부당이득반환청구 – 기각​

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이 사건 토지에 대한 관리처분권은 종손에게 있고, 피고는 분묘사용계약에 따라 관리의무만 부담한다는 이유로 이 사건 토지에 대한 피고의 점유도 인정하지 않음

 

​원고는 이 사건 사업의 시행을 위하여 이 사건 토지에 설치된 분묘 연고자들에게 이전료를 보상하고 분묘를 이전하여야 할 책임이 있다고 할 것인데, 원고는 분묘에 관한 수용절차를 진행하지 않다가 이 사건 사업에 필요한 도로를 확보하기 위한 분묘 413기에 대한 수용을 2015. 8.경에 이르러서야 신청하였고 그에 따른 수용재결이 2016. 3. 24.경 이루어졌는바, 원고의 절차 지연으로 분묘의 철거가 이루어지지 않는 경우에도 피고가 계속하여 부당이득반환의무를 부담한다고 함은 부당함

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② 토지보상법 위반으로 인한 채무불이행책임 청구 – 기각

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피고에게 토지보상법 제43조에 따라 수용개시일까지 원고에게 이 사건 토지를 인도할 의무는 인정하나, 이러한 의무는 원고와 피고 사이에 체결된 계약에 의하여 발생된 채무라고 보기 어렵다.

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피고가 이사건 토지의 소유권을 상실한 이후에는 이 사건 토지 중 분묘가 설치된 부분은 분묘의 관리처분권을 가진 자가 점유사용하고 있다고 봄이 상당하고, 분묘 철거에 대한 책임이 원고에게 있는 이상, 단지 피고가 이 사건 토지 지상에 있는 관리사무소와 화장실건물에 대한 인도를 거부하였다는 사정만으로 이 사건 토지 전부에 대한 인도의무를 이행하지 아니하였다고 보기도 어려우며, 원고에게 피고의 인도의무 불이행으로 인하여 원고에게 어떠한 손해가 발생하였다고 보기도 어렵다.

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