1.  사실관계

 

가.   피고는 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’)에 의하여 설립되어 조합설립인가를 받은 주택재건축정비사업조합이고, 원고는 피고의 주택재건축사업 대상 부지에 포함되는 부동산 소유자였던 자입니다.

 

나.   원고는 피고 조합의 조합원으로서 창원시 소재 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’)를 분양받았고, 피고의 주택재건축정비사업 이전고시(도시정비법 제86조에 따른 것)는 2017. 11. 30. 이루어졌는데, 원고는 이전고시 이후인 2019. 4. 1. A에게 이 사건 아파트를 매도한 뒤 같은 달 15일 소유권이전등기까지 마쳐주었습니다.

 

다.   원고는 A와의 이 사건 아파트 매매계약 당시 특약으로 ‘조합원의 지위와 권리는 매도인(원고)이 계속 유지한다’고 약정하였고, 위 매매계약 이후 원고나 A가 피고 조합에 대하여 조합원으로서 지위 승계에 관한 의사표시를 한 사실은 없습니다.

 

라.   한편, 원고는 2016.경부터 피고 조합의 이사로 취임하여 활동하고 있었는데, 이 사건 매매계약 이후 피고의 조합원 중 일부가 창원시에 원고의 조합원 자격 상실과 관련한 민원을 제기하였습니다. 이에 창원시장이 2020. 8. 24. 피고 조합에 조합원 자격을 상실한 자의 조합 임원 활동 관련 행정지도를 송부하였고, 이후 원고는 피고 조합사무실 출입을 통제당하는 등 사실상 임원으로서의 직무를 수행하지 못하였습니다.

 

마.   이에 원고는 창원지방법원에 피고 조합을 상대로 ‘원고가 피고의 조합원 지위에 있음을 확인한다’는 내용의 조합원지위확인의 소를 제기하였습니다.

 

2.  이 사건의 쟁점

 

이 사건의 쟁점은 ‘도시정비법상의 주택재건축정비사업에서 분양주택에 대한 이전고시가 이루어진 이후에 조합원이 분양받은 공동주택을 제3자에게 매도한 경우 조합원의 지위가 자동으로 매수인에게 승계되는지 여부’입니다.

 

3.  원심의 판단

 

이 사건의 원심[부산고등법원 (창원) 2022. 7. 20. 선고 2021누11459 판결]은, 원고가 사업시행구역 안의 공동주택을 양도하였다는 사정만으로 피고 조합원으로서의 지위가 양수인에게 자동으로 승계된다고 볼 수는 없어, 원고가 여전히 피고의 조합원 지위에 있다고 판단하여 원고의 청구를 인용한 제1심 판결(창원지방법원 2021. 10. 28. 선고 2021구합51209 판결)을 유지하였습니다.

 

4.  대법원의 판단

 

대법원은, 아래와 같이 주택재건축정비사업에서 분양주택에 대한 이전고시가 이루어지기 전과 후를 구별하여, 조합원 자격의 자동득실변경에 관한 도시정비법이나 정관 규정은 이전고시 이전의 상황에만 적용된다고 보아, 원고가 여전히 피고 조합의 조합원 지위에 있다고 본 원심의 판단이 정당하다고 하며, 피고 조합의 상고를 기각하였습니다.

 

(i)     ｢도시 및 주거환경정비법｣ (이하 ‘도시정비법’이라 한다) 제129조는 사업시행자와 권리자의 변동이 있은 때에는 종전의 사업시행자와 권리자의 권리ㆍ의무는 새로 사업시행자와 권리자로 된 자가 승계한다고 규정하고 있고, 같은 법 제40조 제1항 제2호, 제3호는 조합원의 자격, 제명ㆍ탈퇴 및 교체에 관한 사항을 재건축사업조합의 정관으로 정하도록 규정하고 있다.

 

(ii)    피고 조합 정관에 의하면, 조합원의 권리가 이전된 때에는 조합원의 권리를 취득한 자로 조합원이 변경되어 그 권리를 양수받은 자가 조합원의 권리ㆍ의무 등을 포괄승계하고(제9조 제5항), 조합원이 건축물의 소유권이나 입주자로 선정된 지위 등을 양도하였을 때는 조합원의 자격을 즉시 상실하며(제11조 제1항), 사업시행구역 안의 대지 또는 건축물에 대한 권리를 양도받은 자는 이를 조합에 통지한 이후가 아니면 조합에 대항할 수 없다(제48조 제2항). 한편, 피고 조합의 정관은, 피고 조합의 청산이 종결된 후 조합의 채무 및 잔여재산이 있을 때에는 해산 당시의 조합원에게 공정하게 배분하여야 한다고 규정하고 있다(제61조).

 

(iii)  위 법률 및 정관의 규정에 의하면, 도시정비법 제86조에서 정한 이전고시가 있기 전까지 조합원이 재건축사업 시행 중에 종전 토지나 멸실 이전의 건축물에 관한 소유권을 양도할 경우 그에 따라 조합원으로서의 지위 내지 권리ㆍ의무도 당연히 이전ㆍ승계되고, 사업시행 과정에서 종전 건물이 멸실되는 경우와 같은 예외적인 경우를 제외하면 소유권과 조합원으로서의 지위를 분리하여 양도하는 것은 상정할 수 없다.

 

(iv)  그러나 재건축사업이 시행된 결과 대지 또는 건축물을 분양받은 자는 이전고시 다음 날에 분양받은 대지 또는 건축물에 대한 소유권을 취득하게 되는데(도시정비법 제86조 제2항), 재건축사업조합은 그 이후에도 조합원들과 청산금 또는 부과금을 정산하는 등 잔존 목적사업을 완수하고 해산을 거쳐 법인청산이 완료될 때까지 그 존립목적 범위 내에서 그 법인격을 유지하게 되고, 아울러 조합원의 지위 역시 그 한도에서 계속 유지된다. 그리고 이와 같이 이전고시가 이루어진 이후에는 이전고시가 이루어지기 전과는 달리 반드시 조합원의 지위와 분양받은 대지 또는 건축물의 소유권을 결부지어 조합사무를 처리할 필연성이 없다.

 

(v)    결국, 조합원 자격의 자동득실변경에 관한 도시정비법이나 피고 조합 정관의 규정은 이전고시 이전의 상황에 적용되는 것이고, 이전고시 이후의 경우에도 당연히 적용된다고 볼 수는 없다. 오히려, 이전고시 이후에는 민법의 사단법인 사원의 지위 및 그 득실변경에 관한 일반법리로 돌아가 대지 또는 건축물을 분양받은 조합원이 그 대지 또는 건축물을 제3자에게 양도 등 처분하는 경우에도 도시정비법과 정관에 특별한 정함이 없는 이상 조합원의 지위 역시 당연히 제3자에게 자동승계되지는 않는다고 봄이 타당하다(대법원 2003. 9. 26. 선고 2001다64479 판결 참조).

 

5.  판결의 의의

 

본 판결은, 도시정비법 제86조 소정의 이전고시가 이루어졌는지 여부를 구별하여, 주택재건축정비사업의 조합원 지위 승계 여부를 달리 판단하고 있다는데 의의가 있습니다.

 

본 판결에 의할 때, (i) 조합원 자격의 자동득실변경에 관한 도시정비법이나 피고 조합 정관의 규정은 이전고시 이전의 상황에 한하여 적용되며, (ii) 이전고시 이후에는 민법의 사단법인 사원의 지위 및 그 득실변경에 관한 일반법리에 따라, 종전 조합원과 제3자 사이에 조합원의 지위승계에 관한 개별특약을 하고 제3자가 조합에 대하여 조합원으로서의 지위를 승계한 사실을 신고하는 등 조합원으로서의 지위의 승계취득에 관한 의사를 표시하고 조합이 이를 승낙한 경우 등에 한하여, 제3자가 조합원의 자격을 인정받을 수 있을 것인바(대법원 2003. 9. 26. 선고 2001다64479 판결), 주택재건축정비사업의 조합원으로부터 분양 목적물을 양수하는 경우, 이러한 점에 유의하여야 할 필요가 있습니다.