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제  목 [도시정비] 현금청산자에 대한 사업비공제 가부
등록일 2021 .05 .12


[도시정비] 현금청산자에 대한 사업비공제 가부

- 대법원 2021. 4. 29. 선고 2018두51508, 2017두48437 판결



김민구 변호사




1. 현금청산자에 대한 사업비공제에 대한 과거 판결례

가. 과거 정비사업(재개발, 재건축)의 경우 현금청산자에게 사업비 일부를 부담시킬 수 있는지 여부에 대하여 논의가 있었습니다. 강제가입제인 재개발과, 임의가입제인 재건축의 경우가 구분되어 해석되기도 하였습니다.

나. 대법원은 재개발사업과 관련하여, 구 도시 및 주거환경정비법(법률 제14567호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 '구 도시정비법') 제60조 제1항 (정비사업비는 사업시행자가 부담한다는 취지의 규정), 제61조 제1항(사업시행자는 토지 등 소유자로부터 제60조 제1항에 의한 비용과 정비사업의 시행과정에서 발생한 수입의 차액을 부과금으로 부과 징수할 수 있다는 규정), 제61조 제3항(부과금 부과 징수에 관해 필요한 사항은 정관 등으로 정한다는 규정)의 내용, 형식 및 체계 등에 의하면, 주택재개발사업에서 사업시행자인 조합은 토지등소유자인 조합원에게 정비사업비와 정비사업의 시행과정에서 발생한 수입과의 차액을 부과금으로 부과징수할 수 있으나, 조합원이 현금청산대상자가 된 경우에는 조합원의 지위를 상실하여 더 이상 조합원의 지위에 있지 아니하므로 조합은 현금청산대상자에게 구 도시정비법 제61조 제1항에 따른 부과금을 부과 징수할 수 없고, 현금청산대상자가 조합원의 지위를 상실하기 전까지 발생한 조합의 정비사업비 중 일정 부분을 분담하여야 한다는 취지를 조합 정관이나 조합원총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정 등으로 미리 정한 경우 등에 한하여, 조합은 청산 절차 등에서 이를 청산하거나 별도로 반환을 구할 수 있다고 보는 것이 타당하다고 판시하여, 원칙적으로 현금청산자에게 사업비를 부담(공제)시킬 수 없으나 예외적으로 정관이나 총회 결의, 조합원과의 약정으로 미리 정한 경우에는 사업비 부담(공제)가 가능하다고 판단하였습니다(대법원 2014. 12. 24. 선고 2013두19486 판결 등).

다. 대법원은 재건축사업과 관련하여, 위 재개발사업에 관한 대법원 판결 법리를 인용하여, 주택재건축사업에서 조합원이 현금청산대상자가 된 경우에는 조합원의 지위를 상실하므로, 사업시행자인 조합은 현금청산대상자에게 구 도시정비법 제61조 제1항에 따른 부과금을 부과 징수할 수 없고, 현금청산대상자가 조합원의 지위를 상실하기 전까지 발생한 정비사업비 중 일정 부분을 분담하여야 한다는 취지를 조합 정관이나 조합원총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정 등으로 미리 정한 경우 등에 한하여, 청산절차 등에서 이를 청산하거나 별도로 반환을 구할 수 있다고 판단하였습니다(대법원 2016. 8. 30. 선고 2015다207785 판결 등).

라. 대법원은 조합 정관 제10조 제1항 제5호에서 규정하고 있는 '조합원은 정비사업비 ~ 등의 비용 납부의무를 부담한다'는 규정에 관하여도, '현금청산대상자가 조합원의 지위를 상실하기 전에 발생한 정비사업비를 부담한다고 규정한 조항을 피고의 정관에서 찾아볼 수 없다'(대법원 2013두19486 판결), '조합원은 정비사업비 등의 비용을 납부할 의무를 부담한다고 정하고 있으나, 이는 현금청산대상자가 조합원의 지위를 상실하기 전까지 발생한 정비사업비 중 일정액을 분담하여야 한다는 취지로 보이지 않는다'(대법원 2015다207785 판결, 2013다217412 판결), '위 규정만으로는 현금청산대상자가 조합원의 지위를 상실하기 전까지 발생한 정비사업비 중 일정 부분을 분담하도록 정하였다고 보기에 부족하다'(대법원 2014다203212 판결)고 판단하였습니다.

이러한 판단에 따라 실무에서는 현금청산자에게 사업비를 부담(공제)시키기 위하여는 공제대상이 되는 사업비 등에 대하여 정관 등에 구체적으로 규정하여야 한다는 견해도 있어 왔습니다. 그런데, 최근 대법원은 현금청산대상자의 사업비 공제에 관한 근거가 되는 정관 규정의 기준에 대하여 아래와 같이 판단하였습니다.

2. 대법원 판결 요지

가. 2017두48437 판결 (재건축)

"현금청산 대상자에게 정관으로 조합원 지위를 상실하기 전까지 발생한 정비사업비 중 일부를 부담하도록 하기 위해서는 정관 또는 정관에서 지정하는 방식으로 현금청산 대상자가 부담하게 될 비용의 발생 근거, 분담 기준과 내역, 범위 등을 구체적으로 규정하여야 한다. 이와 달리 단순히 현금청산 대상자가 받을 현금청산금에서 사업비용 등을 공제하고 청산할 수 있다는 추상적인 정관의 조항만으로는, 현금청산금에서 사업비용을 공제하는 방식으로 사업비용을 부담하도록 할 수 없다."

대법원은 위와 같이 사업비 공제여부 및 공제대상이 되는 사업비에 대하여 구체적으로 규정하도록 한 이유에 대하여, ① 현금청산자는 조합에서 탈퇴하여 더 이상 조합원이 아니므로 잔존 조합원과 비교하여 비용발생 등 결정 과정에 참여할 수 없어 상대적으로 불리한 지위에 있는 점, ② 도시정비법에서 현금청산자에 대한 사업비 부담 여부, 비용부담 절차 등에 대하여 일반적 조항을 전혀 규정하고 있지 않으므로, 정관에서 이를 정할 수 밖에 없는데 이를 구체적으로 기재하지 않는다면 탈퇴 당시 부담하여야 하는 비용에 대하여 전혀 예측할 수 없게 되는 점 등을 근거로 하였습니다.

더 나아가, 대법원은 "정관으로 현금청산 대상자에게 정비사업비 중 일정 부분을 부담하도록 정하는 경우, 정비사업의 시행에 따른 손익을 조합원이 부담하게 되는 재건축사업의 특성과 현금청산 대상자가 정비사업의 종료 이전에 조합관계에서 탈퇴한다는 점을 고려하여 그 비용 항목과 금액은 탈퇴 시점에서 현금청산 대상자가 부담하는 것이 타당한 범위 내의 합리적 비용만을 한정하여 규정할 필요가 있다"고 판단하여 현금청산자에게 부담(공제)시킬 수 있는 사업비의 범위도 제한하였습니다.

나. 2018두51508 판결 (재개발)

대법원은 위와 같이 현금청산대상자에게 부담시킬 수 있는 사업비의 근거 규정 기준, 범위 등에 대하여 구체적으로 규정되어 있어야 한다고 판단하면서, 사업비 부담 절차에 관하여도 엄격하게 구체적이고 명확히 규정되어 있어야 한다는 것을 전제로 단순히 사업비를 '공제' 할 수 있다고만 규정한 정관 규정에 근거하여 현금청산금을 지급하기 전에 미리 별도로 사업비 지급을 청구할 수 없다고 판단하기도 하였습니다.

"현금청산 대상자가 부담하게 될 비용의 항목과 부담 기준 등은 그 비용 부담의 근거가 되는 정관 규정에서 가장 핵심적이고 중요한 내용이라 할 것인데, 단순히 현금청산금 산정 과정에서 사업비용 등을 공제하고 청산할 수 있다고 추상적으로만 규정하고 도시정비법과 정관의 다른 규정을 통해서도 비용 공제에 관한 구체적 내용과 기준을 알 수 없다면, 특별한 사정이 없는 한 현금청산 대상자로서는 조합관계에서의 탈퇴 전에 자신이 부담하게 될 비용을 합리적으로 예측하기 어렵다. 따라서 정관의 규정에 근거하여 현금청산금에서 사업비용 등을 공제하거나 별개의 절차로 현금청산 대상자에게 사업비용을 청구하기 위해서는 원칙적으로 현금청산 대상자가 부담하게 될 비용 항목과 분담 기준 등이 정관에 특정되거나 적어도 이를 구체적으로 특정할 수 있는 방법과 기준이 정해져 있어야 한다."

"조합이 현금청산을 선택한 조합원에게 현금청산금을 산정 지급하지 않은 상태에서 조합관계에서의 탈퇴 시점까지 발생한 정비사업비를 미리 청구할 수 있도록 한다면 자력이 부족한 조합원은 조합관계에서 탈퇴하기 위한 비용을 지급하지 못하여 현금청산을 선택하지 못하는 등으로 조합관계에서의 탈퇴를 부당하게 제한받거나 재산권을 중대하게 침해당하는 결과가 될 수 있으므로, 정관으로 정비사업비 중 일부를 공제하는 방식으로 현금청산금을 산정하도록 정한 경우 그 조항을 근거로 현금청산 대상자에게 현금청산금을 산정 지급하지 아니한 상태에서 현금청산과 별개의 절차로 정비사업비 중 일부의 지급을 구할 수 없다."

3. 결론

종래 현금청산대상자에 대한 사업비 부담(또는 청산금에서 공제)에 대하여 대법원은 정관 등으로 미리 정하고 있으면 가능하다고 판단하여 사업비 부담 여부 자체에 대하여는 정리가 되었습니다. 다만, 별도로 '정관'에 규정하는 문언이 어느 정도여야 하는지 여부에 대하여는 명확하지 않았고, 실무상 구체적으로 기재되어야 한다는 정도의 견해가 있었습니다. 이번 대법원 판결은 현금청산대상자에게 사업비를 부담(공제)시키기 위한 근거가 되는 정관 규정 등은 매우 구체적으로 특정되어 있어야 한다는 점을 명확히 한 것으로서 의미가 있다고 할 것입니다.