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제  목 [부동산] 구 임대주택법에 위반한 매매계약의 효력
등록일 2021 .12 .21

 

[부동산] 구 임대주택법에 위반한 매매계약의 효력

- 대법원 2021. 9. 9. 선고 201748218 판결

- 대법원 2021. 9. 30. 선고 2016252560 판결

 

김윤기 변호사

 

1. 임대사업자가 임대의무기간 내 임대주택을 매각한 경우 해당 매매계약의 효력

(대법원 2021. 9. 9. 선고 201748218 판결)

 

임대사업자가 임대의무기간 내 임대주택을 매각한 경우 매매계약의 효력 등에 관하여, 최근 대법원은 다음과 같이 판시하였습니다.

 

구 임대주택법(2013. 6. 4. 법률 제11870호로 개정되고 2015. 8. 11. 법률 제13474호로 명칭이 「민간임대주택에 관한 특별법」으로 변경되기 전의 것, 이하 같다) 16조 제1항은 임대주택은 임대의무기간이 지나지 않으면 매각할 수 없다고 정한다. 임대사업자가 각종 지원과 혜택을 받고도 임대주택을 처분하여 그에 상응하는 의무를 부담하지 않을 수 있다면 장기간 거주 가능한 임대주택을 공급하여 국민 주거생활의 안정을 도모하려는 구 임대주택법의 입법취지가 근본적으로 훼손될 수 있기 때문이다. 임대주택의 매각을 제한하는 구 임대주택법 제16조는 강행법규로서 이에 위반하여 임대의무기간이 지나기 전에 임대주택을 매각하였다면 이는 사법(私法)상 무효이다(대법원 2005. 6. 9. 선고 200511046 판결 참조).

 

임대사업자가 임대주택을 매각하더라도 매수인이 매도인의 임대사업자 지위를 승계하여 임대주택을 계속하여 임대 목적으로 제공하고 법령상 의무를 부담하는 경우에는 위와 같이 임대주택의 매각을 금지하는 취지에 반하지 않는다. 이에 구 임대주택법 제16조 제3, 구 임대주택법 시행령(2013. 12. 4. 대통령령 제24911호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 13조 제2항 제1호는 임대사업자는 임대의무기간 중에도 시장 등에게 신고한 후 다른임대사업자’에게 임대주택을 매각할 수 있다고 정한다. 위 규정의 위임에 따른 구 임대주택법 시행규칙(2013. 12. 5. 국토교통부령 제44호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 6조는, 임대사업자의 매각신고 시 시장 등이 임대주택을 매입하는 자의 임대사업자 등록증을 확인하여야 하고(1), 매도인은 매각신고서 처리일부터 30일 이내에 매매계약서 사본을 시장 등에게 제출하여야 하고 이때에도 담당 공무원은 임대주택을 매각한 자와 매입한 자의 임대사업자 등록증을 확인하여야 하며(2), 매각신고를 받은 시장 등은 임차인에게 해당 임대주택의 임대사업자가 변경된다는 것을 알려주어야 한다고 정한다(3). 또한 구 임대주택법 제16조 제2항은 임대주택을 매각하는 매매계약서에는 임대주택을 매입하는 자가 임대주택을 매각하는 자의 임대사업자로서의 지위를 승계한다는 뜻을 분명하게 밝혀야 한다고 정한다.

 

국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 등 외에 구 임대주택법상 임대사업자가 되기 위하여는 시장 등에게 임대사업자등록을 신청하여야 한다(구 임대주택법 제2조 제4, 6). 구 임대주택법 시행령은 임대사업자로 등록하기 위한 임대주택의 호수(戶數), 자격(임대주택을 소유하거나 건설·매입 등으로 이를 소유할 예정이어야 하고, 2인 이상이 공동으로 건설·소유하는 주택은 공동 명의로 등록하여야 한다), 일정 기간 내 부도 경력이 없을 것 등 등록 기준을 정하고(7), 시장 등은 위 기준에 적합한 경우에만 임대사업자로 등록하도록 정한다(8). 구 임대주택법 시행규칙 제3조는 임대사업자등록을 신청할 때에는 임대사업자의 인적사항과 더불어 임대주택을 특정하여 기재하여야 하고, 임대사업자 등록부와 등록증에도 이러한 내용을 모두 기재하도록 정하고 있다[별지 제1호 임대사업자 등록신청서, 별지 제2호 임대사업자 등록부, 별지 제3호 임대사업자 등록증 서식 참조]. 구 임대주택법 제6조 제2, 구 임대주택법 시행령 제8조 제3항은, 임대사업자는 등록된 사항이 변경된 경우 30일 이내에 변경 사항을 신고하여야 한다고 하면서 임대주택을 변경신고 사항의 하나로 정하고 있다[별지 제4호 임대사업자 등록사항 변경신고서 서식 참조].

 

이러한 규정들을 종합하여 보면, 구 임대주택법 제6조에 따라 임대사업자로 등록하지 않은 사람은 구 임대주택법상임대사업자라고 할 수 없고, 등록된 임대사업자인지 여부는 해당 임대주택별로 각각 판단하여야 한다.

 

앞서 본 바와 같이 구 임대주택법이 임대의무기간 중 임대주택의 매각을 원칙적으로 금지하고 임대사업자간 매매를 예외적으로 허용하는 취지, 매각 신고 시 관할 행정청으로 하여금 매수인이 등록된 임대사업자인지 확인하도록 하는 점, 구 임대주택법상 임대사업자의 등록 기준을 갖추지 못하면 임대사업자로 등록할 수 없고 등록하지 않은 사람은 임대사업자가 아니며, 임대사업자등록을 하지 않은 사람이 임대주택을 취득할 수 있다면 임대사업자간 매매를 예외적으로 허용하는 임대주택법령의 취지에 반하고 임차인의 이익을 해할 우려가 있는 점 등을 종합해 보면, 임대주택의 임대의무기간 중 매도인의 임대사업자 지위를 승계하여 임대사업을 하기 위하여 임대주택을 매수한 경우 그 매매계약은 강행법규인 구 임대주택법 제16조에 반하지 않아 유효하지만, 매수인이 임대주택의 소유권을 적법하게 취득하기 위해서는 그 임대주택에 관하여 구 임대주택법 제6조에 따른 임대사업자등록을 마친임대사업자일 것이 요구된다고 보아야 한다. 그 경우 임대주택을 매수한 사람이 소유권이전등기를 마쳤다고 하더라도 그 임대주택에 관하여 구 임대주택법 제6조에 따른 임대사업자등록을 하지 않았다면 임대주택의 소유권을 취득할 수 없고, 소유권이전등기 후 임대사업자등록을 마쳤다면 그때 비로소 임대주택의 소유권을 취득한다고 봄이 타당하다.

 

대법원은 위 판결을 통하여, 임대주택의 임대의무기간 중 임대인이 임대주택을 매각한 경우 (i) 구 임대주택법 제16조가 강행규정이므로 해당 매매계약은 무효인 것이 원칙이나, (ii) 매수인 역시 매도인(기존 임대인)의 임대사업자 지위를 승계하여 임대사업을 하기 위하여 임대주택을 매수한 것이라면 구 임대주택법 제16조의 취지에 반하지 아니하여 해당 매매계약은 유효하게 되고, ② 다만 매수인이 구 임대주택법 제6조에 따른 임대사업자 등록을 하지 않았다면 소유권이전등기를 하였다고 하더라도 적법한 소유권을 취득할 수 없으며, ③ 소유권이전등기 후 임대사업자 등록을 하였다면 그 때 비로소 임대주택의 소유권을 취득한다는 점을 분명히 하였습니다.

 

2. 임대사업자가 임대의무기간 경과 후 공공건설임대주택을 매각한 경우 매수인이 공공건설임대주택의 소유권을 취득하기 위한 요건

(대법원 2021. 9. 9. 선고 201748218 판결)

 

임대사업자가 임대의무기간의 경과 후 공공건설임대주택을 매각한 경우 매수인이 공공건설임대주택의 소유권을 취득하기 위한 요건 등에 관하여, 최근 대법원은 다음과 같이 판시하였습니다.

 

구 임대주택법 제2조 제6호는 임대주택을 임대사업자가 아닌 자에게 매각하는 것을분양전환이라고 정의한다. 앞서 본 것처럼 임대사업자간 매매의 경우에는 매수인이 매도인의 임대사업자 지위를 승계하고 해당 임대주택을 임대 목적으로 제공하며 계속하여 임대주택법령의 적용을 받는다. 임대사업자간 매매에 관하여는 구 임대주택법 제16조 제2, 3, 41조 제4항 제3, 구 임대주택법 시행령 제13조 제2항 제1, 구 임대주택법 시행규칙 제6조 등이 적용된다. 한편 분양전환이 이루어지면 임대사업자가 아닌 사람이 그 주택의 소유권을 취득하고 그 주택은 임대주택으로서의 성질을 상실하며 더 이상 임대주택법령의 규율을 받지 않게 된다. 구 임대주택법 제21, 41조 제4항 제6, 구 임대주택법 시행령 제23, 구 임대주택법 시행규칙 제13, 14조 등이 분양전환의 대상, 절차 등에 관하여 정하고 있다.

 

공공의 재원이 투입되지 않은 매입임대주택이나 민간건설임대주택은 임대 목적에 의무적으로 제공되어야 하는 기간, 즉 임대의무기간이 지나고 나면 매각을 제한하는 규정이 없다. 따라서 임대사업자는 임대의무기간이 지나면 상대방의 자격(임차인 또는 임대사업자 여부)이나 매매대금의 제한 없이 임대주택을 자유롭게 매각할 수 있다.

 

반면 국민주택기금을 지원받거나 공공사업에 따라 조성된 택지에 건설한 공공건설임대주택은 임대의무기간이 지난 후에도 자유로운 매각이 제한된다. 구 임대주택법 제21조에 따라 공공건설임대주택을 분양전환할 때에는 시장 등의 분양전환승인 절차를 거쳐 무주택자 등 요건을 갖춘 임차인에게 우선 분양전환하여야 하고, 임차인이 분양전환에 응하지 않거나 우선 분양전환을 받을 사람이 없는 경우에만 제3자에게 분양전환할 수 있으며, 법령에서 정한 기준에 따라 분양전환가격을 산정하여야 하고, 이러한 규정을 위반하여 임대주택을 분양전환하면 형사처벌의 대상이 된다(구 임대주택법 제41조 제4항 제6).

 

임대의무기간이 지난 공공건설임대주택에 관하여는 위와 같이 분양전환에 관한 구 임대주택법 제21조 외에 임대사업자간 매매에 관한 규정은 없다. 그러나 임대주택을 다른 임대사업자에게 매각하는 것은 위 제21조에서 규율하는분양전환에 해당하지 않고, 구 임대주택법 제16조 제3항에 따른 임대사업자간 매매는 임차인의 이익을 해할 염려가 없어 임대주택의 매각이 엄격히 제한되는 임대의무기간 중에도 허용되는 점, 매수인이 매도인의 임대사업자 지위를 승계하여 임대의무기간 경과 후 분양전환 등과 관련된 임차인의 이익을 해할 우려가 없는 점을 고려하면, 임대의무기간이 지난 공공건설임대주택의 경우에도 구 임대주택법 제16조 제3항에 따른 임대사업자간 매매는 허용된다고 보아야 한다. 이 경우에도 앞서 본 것처럼 매수인이 공공건설임대주택의 소유권을 취득하기 위하여는 구 임대주택법 제6조에 따른 임대사업자등록을 마쳐야 한다.

 

, 구 임대주택법 상 임대의무기간이 경과한 경우, (i) 공공의 재원이 투입되지 않은 매입임대주택이나 민간건설임대주택의 임대사업자는 임대의무기간이 지나면 상대방의 자격이나 매매대금의 제한 없이 임대주택을 자유롭게 매각할 수 있으나, (ii) 국민주택기금을 지원받거나 공공사업에 따라 조성된 택지에 건설된 공공건설임대주택의 임대사업자는 다른 임대사업자를 매수인으로 하여서만 임대주택을 매각할 수 있고, 매수인이 공공건설임대주택의 소유권을 취득하기 위해서는 구 임대주택법 제6조에 따른 임대사업자 등록을 마쳐야 하는 것입니다.

 

3. 임대사업자가 우선분양전환권이 있는 임차인이 있음에도 임대주택을 제3자에게 분양전환한 경우 해당 분양전환계약의 효력

(대법원 2021. 9. 30. 선고 2016252560 판결)

 

최근 대법원은, 아래와 같은 이유에서, 공공건설임대주택의 구 임대주택법(2014. 5. 28. 법률 제12704호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 21조 제1, 2항은 강행규정에 해당하고, 이를 위반하여 임대사업자가 우선분양전환권이 있는 임차인이 있음에도 임대주택을 제3자에게 분양전환한 경우 그 분양전환계약은 사법적(私法的)으로 무효라고 보아야 한다고 판시하였습니다.

 

  1. 구 임대주택법의 여러 규정에 비추어 볼 때, 구 임대주택법은 주거 문제를 스스로 해결하기 어려운 경제적 취약 계층에 장기간 거주 가능한 주거를 안정적으로 제공하고 주거 마련의 기회를 제공하고 있는 점,

     

  2. 공공건설임대주택의 임차인이 임대주택을 시세보다 저렴한 가격에 우선적으로 분양전환받을 수 있는 권리는 임차권 못지 않게 중요한 권리로 인식되어 왔고, 구 임대주택법은 이러한 임차인의 우선분양전환권을 실질적으로 보장하는 방향으로 수차례 개정되어 온 점,

     

  3. 임대사업자가 임대주택을 제3(우선분양전환권이 없는 자)에게 분양전환한 경우 그 계약이 유효하다고 하면 임차인의 우선분양전환권을 침해하고 구 임대주택법의 입법 취지를 근본적으로 훼손할 우려가 있으므로, 임대사업자에게 형사적 제재를 하는 것만으로는 부족하고, 이러한 입법 취지를 사법적 법률관계에서도 관철시켜 계약을 무효로 볼 필요가 있는 점,

     

  4. 대법원은 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정기준에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정들은 강행법규이므로 산정기준에 따른 금액을 초과한 가격으로 체결된 분양전환계약은 그 초과하는 범위 내에서 무효라고 판시한 바 있는데(대법원 2011. 4. 21. 선고 200997079 전원합의체 판결, 대법원 2020. 8. 27. 선고 201626198 판결 등 참조), 임대사업자가 임대주택을 임차인이 아닌 제3자에게 매각하는 것은 임대주택을 임차인에게 분양전환하면서 적정 가격을 준수하지 않은 것보다 그 위반의 정도나 비난가능성이 훨씬 크다고 할 수 있는 점,

     

  5. 구 임대주택법령의 다른 규정에 비추어 볼 때, 구 임대주택법 제21조 제1, 2항에 반하는 분양전환계약이 무효라고 하더라도 매수인이 예측 불가능한 손해를 입거나 거래안전이 심각하게 침해된다고 볼 수 없는 점,

     

  6. 종래 대법원 1997. 6. 13. 선고 973606 판결은 임대주택법령을 위반하여 우선매각 대상자가 아닌 제3자에게 임대주택을 매각하였다는 사정만으로는 그 매매의 사법상 효력이 무효로 되지는 않는다고 판단하였으나, 위 판결은 우선분양전환의무 위반에 관한 형사처벌 규정이 신설되기 이전의 구 임대주택법(1993. 12. 27. 법률 제4629호로 구 임대주택건설촉진법이 전문 개정된 것)이 적용되었던 사안에 관한 것이고, 그 후 법률개정으로 형사처벌 규정뿐만 아니라 분양전환승인제도 등 임차인의 우선분양전환권을 실질적으로 보장하기 위한 여러 규정이 신설되었으므로, 위 대법원 973606 판결이 이 사건에 적용되기에는 적절하지 않은 점 등이 그 이유입니다.

     

    4. 판결의 의의

     

    구 임대주택법은 2015. 8. 28.자로 전부개정되어, 명칭이 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 민간임대주택법’)으로 변경되었고, 구 임대주택법 중 공공임대주택에 관한 규정은 「공공주택 특별법」으로 이관되어, 2015. 12. 29.에 각 시행되었습니다.

     

    그러나, 민간임대주택법 부칙<법률 제13499, 2015. 8. 28.> 3조 제2항은 종전의 「임대주택법」에 따라 등록한 임대주택은 종전의 「임대주택법」을 적용한다.’고 정하고 있고, 6조 제2항은 이 법 시행 당시 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자가 아닌 자가 건설하였거나 건설하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택에 대하여는 종전의 「임대주택법」 제2조 제2호의2에 따른 공공건설임대주택으로 보아 종전의 규정을 적용한다.’고 정하고 있으며, 구 임대주택법에 따라 건축되고 임대가 이루어진 임대주택의 의무임대기간이 현재에도 진행 중인 경우가 다수 있으므로, 앞으로도 구 임대주택법의 적용 및 해석을 전제로 한 분쟁은 다수 발생가능한 것으로 판단됩니다.

     

    따라서, 구 임대주택법이 적용되는 사안에서, (i) 임대사업자가 임대의무기간 중에 다른 임대사업자에게 임대주택을 매각한 경우 매매계약의 효력은 유효하나, 다른 임대사업자가 임대주택의 소유권을 취득하기 위해서는 구 임대주택법 제6조의 등록을 갖추어야 한다는 결론, (ii) 임대의무기간이 경과한 후라고 하더라도 공공건설임대주택의 경우 임대주택의 매수인이 소유권을 취득하기 위해서는 구 임대주택법 제6조의 등록을 갖추어야 한다는 결론, (iii) 임대사업자가 우선분양전환권이 있는 임차인이 있음에도 임대주택을 제3자에게 분양전환한 경우 그 분양전환계약은 효력이 없다는 결론에 각 유의할 필요가 있습니다.