[임대차] 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 갱신거절 기간 내라면 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호에 따라 실제 거주를 이유로 한 갱신거절이 가능한지 여부

- 대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결

강호준 변호사

1. 사실관계 및 원심의 판단

임차인인 피고들은 2019. 3. 6. 소외 임대인으로부터 이 사건 아파트를 임대차기간 2019. 4. 15.부터 2021. 4. 14.까지 임차하는 임대차계약을 체결하고, 그 무렵부터 이 사건 아파트에 거주하고 있었습니다.

원고들은 2020. 7. 5. 소외 임대인으로부터 이 사건 아파트를 매수하는 매매계약을 체결하고, 피고1은 2020. 10. 16. 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 소외 임대인에게 임대차계약갱신을 요구하였으나, 소외 임대인은 피고1에게 ‘원고들에게 이 사건 아파트를 매도하였고, 원고들이 실제 거주하여야 되기 때문에 임대차를 갱신할 수 없다’는 취지의 통지를 하였습니다.

원고들은 2020. 10. 30. 소외 임대인으로부터 이 사건 아파트의 각 1/2지분에 관하여 소유권이전등기를 마쳤고, 2020. 11. 26.(주택임대차보호법상 갱신거절기간인 2020. 10. 14.부터 2021. 2. 14. 내)에 임대인 지위를 승계한 자의 지위에서, 자신들이 이 사건 아파트에 실거주한다는 것을 이유로 하여 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호에 따라 정당한 갱신거절 사유가 있어, 임대차는 갱신 없이 종료되었다고 주장하며, 피고를 상대로 이 사건 아파트의 인도를 구하는 소송을 제기하였습니다.

위 청구에 대하여 원심(서울중앙지방법원 2021. 8. 20. 선고 2021나22762 판결)은 원고들은 피고1이 계약갱신을 요구할 당시 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기를 마치지 않았기 때문에 임대인의 지위에 있지 않았으며, 소외 임대인은 원고들에게 이 사건 아파트를 매도하여 실제 거주할 예정이 아니었으므로, 원고들이나 소외 임대인은 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호에 따라 계약갱신 요구를 거절할 수 없다고 판단하였습니다.

2. 대법원의 판단

대법원은, ‘주택임대차법 제6조, 제6조의3 등 관련 규정의 내용과 체계, 입법취지 등을 종합하여 보면, 임차인이 주택임대차법 제6조의3 제1항 본문에 따라 계약갱신을 요구하였더라도, 임대인으로서는 특별한 사정이 없는 한 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간 내라면 제6조의3 제1항 단서 제8호에 따라 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 같은 법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 그 주택에 실제 거주하려는 경우 위 갱신거절 기간 내에 위 제8호에 따른 갱신거절 사유를 주장할 수 있다고 보아야 한다.’고 판단 하였습니다.

대법원은 위와 같은 판단의 구체적인 이유로, i) 주택임대차보호법이 임차인의 계약갱신요구권을 신설한 취지는 임차인의 주거생활 안정을 위하여 임차인에게 계약갱신요구권을 보장하는 동시에 임대인의 재산권을 보호하고 재산권에 대한 과도한 제한을 방지하기 위하여 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우 계약갱신을 거절할 수 있도록 함으로써 임차인과 임대인의 이익 사이에 적절한 조화를 도모하고자 함에 있고, ii) 주택임대차보호법 제6조의3 제1항의 문언, 계약갱신요구권과 갱신거절권의 관계, 계약 갱신제도의 통일적 해석의 필요성 등에 비추어 볼 때, 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 각 호에 따른 정당한 사유가 있는 경우, 임대인은 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간에 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 봄이 타당하고, 그렇다면 위 각 호의 사유가 임차인의 갱신요구권 행사 후에 발생한 때에도 임대인은 위 기간 내라면 갱신거절권을 행사할 수 있으며, iii) 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 제8호가 정한 ‘임대인’을 임차인이 갱신을 요구할 당시의 임대인만으로 제한하여 해석하기 어렵고, 구 임대인이 갱신거절 기간 내에 실거주 여부를 자유롭게 결정할 수 있다면 그 기간 내에 실거주가 필요한 새로운 임대인에게 매각할 수도 있다고 보아야 할 것인 점 등을 고려하면, 위 기간 내에 주택임대차법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 양수인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 위 제8호 사유를 주장할 수 있다는 점을 설시 하였습니다.

3. 판결의 의의

임차인의 계약갱신거절요구권이 신설된 주택임대차보호법이 개정되어 2020. 7. 31. 시행될 당시, 그 직전에 실거주 의사 있는 사람에게 주택의 매도가 이루어진 경우에도 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호에 따라 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있는지가 문제되었으며, 하급심 재판실무에서도 의견이 계속 엇갈렸습니다.

대법원의 이번 판결은 2020년 신설된 계약갱신요구권, 갱신거절권과 관련된 첫 판결인데, 이번 판결을 통하여, 임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 본문에 따라 계약갱신을 요구하였더라도, 임대인이 갱신거절권을 행사할 수 있는 기간(임대차 종료 6개월 전 ~ 종료 2개월 전) 내에는, 임대인으로서는 특별한 사정이 없는 한 제6조의3 제1항 단서 제8호에 따라 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 같은 법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 그 주택에 실제 거주하려는 경우 위 갱신거절 기간 내에 위 제8호에 따른 갱신거절 사유를 주장할 수 있다고 보아야 한다는 법리를 최초로 명시적으로 설시 하였다는 점에서 의의가 있습니다.

주택임대차보호법상 임차인의 계약갱신요구권과 관련된 문제는 우리 사회에서 빈번하게 문제가 발생하고 있는 쟁점에 해당합니다. 대법원은 이번 판결을 통하여 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 요건을 명확히 하였는바, 이는 임차인뿐만 아니라 임대인의 권리보호에 큰 도움이 되는 판결이라고 할 것입니다.