[임대차] 부동산 임대차계약 교섭단계에서 지급한 가계약금

- 대법원 2022. 9. 29. 선고 2022다247187 판결

김윤기 변호사

1. 사실관계 및 원심의 판단

甲은 거주 목적의 주택을 임차하기 위하여 공인중개사와 함께 乙소유의 아파트에 방문하였다가, 부동산 임대차계약을 체결하기 위한 교섭단계에서 乙에게 가계약금 300만원을 지급하였습니다.

이후 甲은 개인적인 사정에 의하여 乙과의 임대차계약을 체결할 수 없는 사정이 발생하여, 乙에게 가계약금 300만원의 반환을 요구하였으나, 乙은 가계약금의 반환을 거부하였고, 甲은 乙을 상대로 가계약금 300만원의 반환을 구하는 소송을 제기하였습니다.

위 청구에 대하여 원심(서울중앙지방법원 2022. 5. 20. 선고 2021나67741)은 甲이 乙에게 지급한 300만원을 가계약금이라고 보면서도, 가계약금은 교부자인 甲이 스스로 계약 체결을 포기한 경우 당사자 사이에 달리 정함이 있지 않는 한 乙에게 몰취된다는 이유를 들어 甲의 청구를 배척하였습니다.

2. 대법원의 판단

대법원은, ‘가계약금에 관하여 해약금 약정이 있었다고 인정하기 위해서는 약정의 내용, 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등에 비추어 정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 체결하지 않기로 약정하였음이 명백하게 인정되어야 한다(대법원 2021. 9. 30. 선고 2021다248312 판결 참조).’고 판시하면서, ‘당사자 사이에 가계약금을 해약금으로 하는 약정이 있었음이 명백하게 인정되지 아니하는 한 원고가 스스로 계약 체결을 포기하더라도 가계약금이 피고에게 몰취되는 것으로 볼 수는 없다고 할 것이다. 그럼에도 원심은 그와 같은 해약금 약정의 존재를 제대로 확인하지도 아니한 채 그 판시와 같은 이유만으로 원고의 청구를 배척하였으니 이러한 원심의 판단에는 가계약금에 관한 법리를 오해하여 대법원의 판례에 상반되는 판단을 함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.’고 판시하였습니다(파기환송 판결, 대법원 2022. 9. 29. 선고 2022다247187 판결).

3. 판결의 의의 및 유의점

민법 제565조 제1항은 ‘매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.’고 정하고 있는데, 이를 ‘해약금에 의한 계약해제’라고 합니다.

위와 같은 해약금에 의한 계약해제는 임대차관계에서도 적용될 수 있는데(대법원 1979. 4. 24. 선고 79다217 판결, ‘채권계약에 있어서 당사자 사이에 교부된 계약금은 해약금으로서의 성질을 갖는다.’), 이는 어디까지나 ‘계약이 체결’ 되었음을 전제로 하는 것이므로, 가계약금만 지급된 상황에서 바로 해당 가계약금이 해약금에 해당한다고 단정하기는 어렵습니다.

따라서, 가계약금을 주고 받은 당사자들 사이에 해당 가계약금을 ‘해약금’으로 하기로 하는 명시적인 합의가 있었다거나, 또는 가계약금이 수수되는 과정에서 이루어진 여러 경위 등을 살펴, 해당 가계약금을 ‘해약금’으로 하기로 하는 합의가 (묵시적으로라도) 명백하게 인정되어야만 가계약금이 ‘해약금’이 될 수 있는 것입니다.

다만 주의할 것은, 가계약서 작성 당시 매매계약의 중요 사항인 매매목적물과 매매대금이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의까지 있었다면, 당사자들 사이에는 부동산에 관한 매매계약이 성립되었다고 볼 수 있는바(대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594 판결 참조), 부동산 임대차계약에서도 임대차목적물, 보증금 및 차임이 특정되고 보증금 및 차임의 지급방법에 관한 합의까지 있었다면 가계약금만 수수된 경우에도 부동산 임대차계약이 성립되었다고 볼 수 있다는 점입니다.

위와 같이 부동산 임대차계약이 성립되었다고 볼 수 있는 경우라면, 가계약금 역시 해약금으로서의 성질을 갖는다고 할 것이므로, 가계약금의 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여야만 임대차계약을 해제할 수 있다고 할 것입니다.