[민사] 집합건물의 구분소유자 아닌 대지공유자의 구분소유자를

상대로 한 부당이득반환청구 가부

- 대법원 2022. 8. 25. 선고 2017다257067 전원합의체 판결

김윤기 변호사

1. 민법상 공유물에 관한 일반 법리와 대법원의 판례

공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용∙수익할 수 있기 때문에(민법 제263조 후단), 공유자 중 일부가 공유토지의 특정 부분을 배타적으로 사용∙수익하는 경우에 비록 그 특정 부분이 자기의 지분비율에 상당하는 면적의 범위 내라 할지라도 다른 공유자들 중 지분은 있으나 사용∙수익은 전혀 하지 않고 있는 자에 대하여는 배타적 사용∙수익을 하고 있는 모든 공유자가 사용∙수익을 하지 못하는 공유자의 지분에 상응하는 부당이득을 하고 있다는 것이 민법상 공유물에 관한 일반 법리입니다(대법원 1991. 9. 24. 선고 88다카33855 판결 등 참조).

집합건물 대지의 경우에도 위와 같은 공유물에 관한 일반 법리가 적용되는지 문제되는데, 대법원은 집합건물의 대지 공유자와 구분소유자 사이의 관계에서도 공유물에 관한 일반 법리에 따라 ‘공유자 중의 일부가 대지 전부를 배타적으로 점유∙사용하고 있다면 다른 공유자들 중 지분은 있으나 사용∙수익은 전혀 하지 않고 있는 자에 대하여는 그 자의 지분에 상응하는 부당이득을 하고 있다’고 판시하였습니다(대법원 2001. 12. 11. 선고 2000다13948 판결, 대법원 2011. 7. 14. 선고 2009다76522, 76539 판결 등 참조). 또한 구분소유자 아닌 대지 공유자가 적정 대지지분을 가지지 못한 구분소유자를 상대로 부당이득반환을 구한 사안에서도, 판례는 ‘구분소유자들은 대지에 관하여 구분소유자 외의 다른 공유자가 있는 경우에는 공유물에 관한 일반 법리에 따라 대지를 사용∙수익∙관리할 수 있다고 보아야 하므로, 특별한 사정이 없는 한 구분소유자 아닌 대지 공유자는 그 대지 공유지분권에 기초하여 구분소유자들을 상대로 부당이득반환을 청구할 수 있다’고 판시한 바 있습니다(대법원 2013. 3. 14. 선고 2011다58701 판결 등 참조).

한편, 대법원 판례는 구분소유자의 대지 사용∙수익에 따른 부당이득반환의무를 판단할 때 민법상 공유물에 관한 일반 법리를 그대로 따르지 않는 경향을 보이기도 하였습니다. 대법원은 구분소유자 아닌 대지 공유자가 구분소유자들을 상대로 부당이득반환을 청구한 사안에서, ‘전유부분의 면적 비율에 따른 대지지분을 가진 구분소유자들은 대지권으로 등기된 지분에 기하여 대지를 정당하게 점유하고 있고 이들은 어떠한 이익을 얻거나 손해를 입고 있다고 할 수 없다’고 판단한 원심이 정당하다고 보았으나(대법원 1992. 6. 23. 선고 91다40177 판결 참조), 부당이득반환청구의 상대방인 구분소유자가 대지지분을 가지지 않았던 사안에서는, ‘대지사용권 없는 전유부분의 소유자는 그 대지 중 전유부분의 대지권으로 등기되어야 할 지분(또는 전유부분이 집합건물 전체 전유면적에서 차지하는 비율과 동일한 지분)의 소유자에게 그 지분에 상응하는 면적에 대한 차임 상당의 부당이득을 반환할 의무가 있다’는 취지로 판시하기도 하였습니다(대법원 2018. 6. 28. 선고 2016다2193419, 219426 판결 등 참조).

2. 집합건물의 구분소유자 아닌 대지공유자의 구분소유자를 상대로 한 부당이득반환청구에 대한 대법원 전원합의체 판결

대법원은 최근 전원합의체 판결을 통하여, ‘집합건물에서 전유부분 면적 비율에 상응하는 적정 대지지분을 가진 구분소유자는 그 대지 전부를 용도에 따라 사용∙수익할 수 있는 적법한 권원을 가지므로, 구분소유자 아닌 대지 공유자는 그 대지 공유지분권에 기초하여 적정 대지지분을 가진 구분소유자를 상대로는 대지의 사용∙수익에 따른 부당이득반환을 청구할 수 없다’고 판시하면서, 아래와 같은 이유를 제시하였습니다(대법원 2022. 8. 25. 선고 2017다257067 전원합의체 판결).

동시에 대법원은, 구분소유자가 적정 대지지분의 보유 여부를 불문하고 구분소유자 아닌 대지 공유자(또는 그로부터 대지 공유지분을 양수한 구분소유자)에 대하여 민법상 공유물에 관한 일반 법리에 따라 전유부분 면적이 차지하는 비율에 따른 차임 상당의 부당이득반환의무를 부담한다고 판시한 대법원 2001. 12. 11. 선고 2000다13948 판결, 대법원 2011. 7. 14. 선고 2009다76522, 76539 판결 등은 위 판결의 견해와 배치되는 범위에서 변경하기로 하였습니다.

3. 판결의 의의

이번 전원합의체 판결은, 우선 일반적인 공유관계에 관한 법리가 집합건물 대지의 공유관계에 그대로 적용될 수 없다고 명시적으로 판시하였다는 점에서 의의를 갖습니다. 집합건물의 경우 대지사용권인 대지지분이 구분소유권의 목적인 전유부분에 종속되어 일체화되는 관계에 있다는 점이 고려된 것입니다.

위 전원합의체 판결은 집합건물의 구분소유자 아닌 대지공유자의 구분소유자를 상대로 한 부당이득반환청구를 인정한 원심(서울중앙지방법원 2017. 8. 11. 선고 2016나66218 판결)을 파기환송한 것인데, (i) 일반적인 공유관계에서와의 차이점, (ii) 부당이득 성립요건의 충족 여부, (iii) 현실적인 필요성 등을 두루 고려할 때, 대법원의 이번 판단은 타당하다고 판단됩니다.

따라서, 이번 판결의 결론, 즉 집합건물의 구분소유자가 집합건물의 구분소유자 아닌 대지공유자에 대하여 부당이득을 하는 것이 없다는 점도 충분히 숙지할 필요가 있습니다.