[주택조합] 지역주택조합가입계약이 사정변경으로 인해

해제되었는지 여부가 문제된 사건

- 대법원 2022. 4. 28. 선고 2021다305208 판결

이승훈 변호사

1. 사안의 개요

원고(조합원)는 피고(조합)와 지역주택조합가입계약(이하 ‘이 사건 계약’)을 체결하고 계약금과 1차 중도금까지 지급하였는데, 피고를 상대로 이 사건 계약의 무효, 취소, 해제를 주장하면서 지급한 계약금과 중도금에 대한 부당이득반환을 청구하고, 이에 더하여 불법행위로 인한 손해의 배상과 조합 탈퇴에 따른 납입금의 반환을 청구한 사안입니다.

2. 원심의 판단

원심은, 이 사건 계약의 내용과 지역주택조합의 특수성을 고려하더라도 원심 변론종결일까지도 피고가 조합설립인가도 받지 못하였고, 향후 주택조합설립인가를 받기 위한 토지를 확보할 수 있을지도 불투명하며, 조합업무가 사실상 중단된 것으로 추측된다는 이유로 이 사건 계약 성립의 기초가 된 사정이 현저히 변경되고 원고가 이를 예견할 수 없었다고 보아, 사정변경으로 인한 계약해제를 인정하여 원고의 청구를 인용하였습니다. 

3. 대법원의 판단

대법원은, 지역주택조합 사업의 특수성, 이 사건 계약내용 및 현재 피고의 사업진행상황을 종합적으로 고려하면 원고가 이 사건 계약 당시 현재와 같은 상황을 예측할 수 없었다거나 사업계획의 변경의 정도가 예측의 범위를 초과한다고 볼 수 없고, 사업계획의 변경이 조합원인 원고에게 책임 없는 사유로 발생하여 이 사건 계약내용대로 구속력을 인정한다면 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생긴다고 보기 어렵다는 이유로, 사정변경으로 인한 계약해제를 인정한 원심판결은 파기환송 하였습니다.

대법원이 사정변경으로 인한 계약해제를 인정하지 않은 구체적인 이유는 아래와 같습니다.

1. 지역주택조합 사업은 조합 설립 전에 미리 조합원을 모집하면서 그 분담금 등으로 사업부지를 매수하거나 사용승낙을 얻고 그 후 조합설립인가를 받아 소유권을 확보하고 사업승인을 얻어 아파트를 건축하는 방식으로 진행되므로, 그 진행과정에서 조합원의 모집, 재정의 확보, 토지매입 작업 등 사업의 성패를 좌우하는 변수가 많고 그에 따라 최초 사업계획이 변경되거나 당초 예정했던 사업의 진행이 지연되는 등의 사정이 발생할 수 있음을 어느 정도 예상할 수 있다.

    

2. 이 사건 계약에서는 사업계획이 변경될 수 있고 조합원이 추가로 분담금을 납입할 수 있음을 예정하고 있다. 원고는 이 사건 계약 체결 당시 신청 주택형을 59㎡로 특정하였으나, 이 사건 계약에서 특정 동 호수를 지정하지 않았고, 특히 조합설립인가 시기나 주택공급 시기 등도 명시하지 않았다. 이 사건 계약에서는 조합원에게 책임 있는 사유가 있을 경우 피고가 계약을 해제 또는 해지할 수 있고, 조합원이 조합을 탈퇴하고자 할 때에는 15일 이전에 피고에게 탈퇴의사를 서면으로 통고하고 피고의 총회 또는 이사회 의결로 탈퇴 여부를 결정할 수 있다고 규정하고 있고(제9조 제1호, 제4호), 주택법 시행령에 따른 조합원 자격을 명시하고 있는 등 (제16조) 조합원 변경도 예정하고 있다.

    

3. 비록 피고의 홍보자료나 조합원 모집공고에 기재한 이 사건 사업진행일정이 현재의 사업진행 상황과는 차이가 있으나, 그 내용이 이 사건 계약내용으로 편입되었다고 볼 만한 사정이 없다. 피고는 2021. 3. 18. 정기총회를 개최하여 업무대행계약 해지를 결의하고 새로운 대표자를 선임하였으며, 그 이후 사업성 검토 업무 용역계약, 세무회계 자문용역계약, 지구단위계획 수립을 위한 업무협약을 체결하는 등 이 사건 사업진행을 위한 노력을 기울이고 있는 것으로 보이므로, 비록 이 사건 사업이 당초 예정된 사업일정보다 지연되고 있다고 하더라도 사업진행이 불가능하게 되었다고 단정할 수는 없다. 

    

4. 따라서 원고가 이 사건 계약 당시 현재와 같은 상황을 예측할 수 없었다거나 사업계획의 변경의 정도가 예측의 범위를 초과한다고 볼 수 없고, 사업계획의 변경이 조합원인 원고에게 책임 없는 사유로 발생하여 이 사건 계약내용대로 구속력을 인정한다면 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생긴다고 보기는 어렵다.

    

   4. 이 판결의 의의

    

   지역주택조합사업은 조합원들이 납부한 분담금 등을 주된 재원으로 하여 사업부지의 소유권을 확보하고, 이후 조합설립인가와 사업승인 등의 단계를 통해 아파트를 건축하는 방식으로 진행되므로, 그 과정에서 최초의 사업계획이 변경되거나 사업이 지연되는 경우가 빈번히 발생할 수 있는데, 사업이 장기간 지연되는 경우 이를 기다리지 못한 조합원들이 조합가입계약 체결 당시와 사정이 현저히 변경되었음을 들어 조합가입계약의 해제를 주장하는 경우가 있습니다. 이러한 경우 종래 하급심에서는 사업의 변수가 많은 지역주택조합사업의 특수성과 현저한 사정변경이 발생할 것을 요구하는 계약해제 법리 등에 근거하여 사정변경으로 인한 해제를 쉽게 인정하지 아니하면서도, 경우에 따라서는 조합설립인가가 장기간 지연되는 등 사업이 장기간 중단되었다고 볼 수 있다는 경우에는 사정변경에 의한 해제를 인정하는 경우도 있었으나, 그 기준이 명확하지 아니한 측면이 있었습니다.

    

   이 판결은, 사업의 변수가 많은 지역주택조합사업의 특성상 단순히 사업 일정이 지연되고 있다는 사정만으로는 지역주택조합의 가입계약을 해제할 수 없다고 판단함으로써, 사정변경으로 인한 지역주택조합 가입계약의 해제가 문제된 사안에서 계약 성립 당시 예측할 수 없을 정도의 현저한 사정변경이 있었는지 여부에 관한 일응의 판단기준과 근거를 제시하였다는 점에 그 의의가 있습니다.