[민사] 민법 제548조 제1항 단서의 적용범위

- 대법원 2022. 4. 14. 선고 2021다294186 판결

 

김윤기 변호사

 

1. 민법 제548조 제1항의 내용

 

민법 제548조 제1항은 ‘당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제3자의 권리를 해하지 못한다.’고 정하고 있습니다.

 

여기서 ‘제3자의 권리를 해하지 못한다’는 단서 부분은, 제3자 내지 거래의 안전을 보호하기 위하여 해제의 소급효를 제한하는 특별규정입니다.

 

대법원은 ‘민법 제548조 제1항 단서에서 말하는 제3자란 일반적으로 그 해제된 계약으로부터 생긴 법률효과를 기초로 하여 해제 전에 새로운 이해관계를 가졌을 뿐 아니라 등기, 인도 등으로 완전한 권리를 취득한 자를 말하는 것’이라고 판시하여(대법원 2005. 1. 14. 선고 2003다33004 판결) 해제 이전에 새로이 이해관계를 맺은 자를 제3자로서 보호하는 외에, ‘계약해제시 계약은 소급하여 소멸하게 되어 해약당사자는 각 원상회복의 의무를 부담하게 되나 이 경우 계약해제로 인한 원상회복등기 등이 이루어지기 이전에 해약당사자와 양립되지 아니하는 법률관계를 가지게 되었고 계약해제 사실을 몰랐던 제3자에 대하여는 계약해제를 주장할 수 없고, 이 경우 제3자가 악의라는 사실의 주장·입증책임은 계약해제를 주장하는 자에게 있다.’고 판시하여(대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다6341 판결), 해제 이후의 경우에도 원상회복등기 등이 이루어지기 이전에 계약의 해제를 주장하는 자와 양립되지 아니하는 법률관계를 가지게 되었고 계약해제 사실을 몰랐던 자도 위 ‘제3자’에 포함된다는 입장을 취하고 있습니다.

 

그리고 대법원은, 계약의 합의해제에 있어서도 민법 제548조 제1항 단서가 적용되어, 제3자의 권리를 해할 수 없다는 입장에 있습니다(대법원 2009. 7. 9. 선고 2008다19034 판결).

 

2. 농지불분배 확정이라는 해제조건이 성취된 경우에 민법 제548조 제1항 단서가 적용되는지 여부

 

대법원은, ‘구 농지개혁법(1994. 12. 22. 법률 제4817호농지법 부칙 제2조 제1호로 폐지)의 시행에 따라 국가에 매수된 농지 중 구 농지개혁사업정리에관한특별조치법(1994. 12. 22. 법률 제4817호농지법 부칙 제2조 제2호로 폐지) 시행 당시에 분배되지 아니한 농지로서 같은 농지개혁사업정리에관한특별조치법 제2조 제1항의 규정에 의하여 국유로 등기한 농지라 하더라도 그 후 같은 농지개혁사업정리에관한특별조치법 제2조 제3항의 기간 내에 같은 농지개혁사업정리에관한특별조치법 제2조 제2항에 의거 분배된 농지를 제외한 나머지 농지는 위 제2조 제3항의 기간인 1년이 경과됨과 동시에 국가의 매수조치가 해제되어 원소유자의 소유로 환원된다. 농지법(1994. 12. 22. 법률 제4817호로 제정되어 1996. 1. 1.부터 시행)은 그 부칙 제2조에서 농지개혁법 및 농지개혁사업정리에관한특별조치법을 각 폐지하는 한편, 그 부칙 제3조에서 "이 법 시행 당시 종전의 농지개혁법 및 농지개혁사업정리에관한특별조치법에 의하여 농지대가상환 및 등기 등이 종료되지 아니한 분배농지에 대한 농지대가상환 및 등기 등은 이 법 시행일부터 3년 이내에 종전의 규정에 의하여 완료하여야 한다."라고 규정하고 있는바, 이 규정에 의하면 농지법 시행일부터 3년의 기간이 경과함으로써 농지대가상환에 관한 근거 규정이 없어질 뿐만 아니라 그 후에는 농지대가상환을 하더라도 농지개혁법 및 농지개혁사업정리에관한특별조치법의 적용을 받을 수 없어 법률의 규정에 의한 소유권취득이 불가능하게 되므로 농지법 시행일부터 3년 내에 농지대가상환 및 등기를 완료하지 않은 농지에 대하여는 더 이상 분배의 절차인 농지대가상환을 할 수 없고, 따라서 위와 같은 농지는 분배되지 않기로 확정된 것으로 보고 그 소유권이 원소유자에게 환원된다고 해석하는 것이 옳다.’고 판시한 바 있습니다(대법원 2002. 5. 28. 선고 2000다45778 판결).

 

즉, 대한민국이 취득한 농지 중 (i) 구 농지개혁법의 시행에 따라 대한민국이 매수하였으나 분배되지 아니한 채로 1년이 경과된 농지, (ii) 농지법 시행일로부터 3년 내에 농지대가상환 및 등기를 완료하지 않은 농지의 경우 매매계약의 해제조건이 성취된 것으로 되어, 그 소유권이 원소유자에게 환원되어야 한다는 것입니다.

 

위와 같이 농지불분배 확정이라는 해제조건이 성취되어 원소유자에게 농지 소유권이 환원되어야 하는 상황에서, 대한민국으로부터 해당 농지를 매수하여 소유권을 취득한 제3자가 민법 제548조 제1항 단서의 ‘제3자’에 해당하는지 여부에 관하여, 최근 대법원은 ‘이 사건은 구 농지법, 구 농지개혁법 및 특별조치법에 따라 분배되지 않기로 확정되어 원소유자에게 농지의 소유권이 환원되는 경우이므로, 원인무효인 피고 대한민국 명의의 소유권이전등기에 근거하여 제3자가 소유권이전등기를 마쳤다고 하더라도 민법 제548조 제1항 단서가 적용 또는 유추적용되지 않는다.’고 판시하였습니다(대법원 2022. 4. 14. 선고 2021다294186 판결).

 

3. 유의점 - 실권특약에 따라 계약이 소급적으로 실효된 경우와의 구별 필요성

 

계약을 체결하면서 채무불이행이 있으면 채권자의 특별한 의사표시가 없더라도 당연히 계약이 효력을 잃는다고 약정하는 경우가 있는데, 이러한 계약 실효조항을 ‘실권약관’ 또는 ‘실권특약’이라고 합니다.

 

대법원은 ‘실권특약부 매매계약에 기하여 매수인 앞으로 소유권이전등기가 경료되어 매수인의 책임재산이 된 토지를 체납처분의 일환으로 압류하고 그 등기까지 마친 자는 위 토지를 환가하여 그 대금으로 채권의 만족을 얻을 수 있는 별개의 새로운 권리를 취득하였으므로 민법 제548조 제1항 단서 소정의 제3자에 포함되고, 따라서 매도인은 실권특약에 의한 계약의 실효나 계약해제의 효과 등으로써 위 압류채권자에게 대항할 수 없다.’고 판시하여(대법원 2000. 4. 21. 선고 2000다584 판결), 실권특약에 의하여 계약이 실효된 경우에 민법 제548조 제1항 단서가 적용된다는 입장에 있습니다.

 

그렇다면, 실권특약에 의하여 계약이 실효된 경우에는 민법 제548조 제1항 단서가 적용되지만, ‘농지불분배 확정’이라는 해제조건이 성취된 경우에는 민법 제548조 제1항 단서가 적용 또는 유추적용되지 않는다는 것이 대법원의 입장이라 할 것입니다.

 

실권특약은 당사자 일방의 채무불이행이 있을 경우에 계약의 효력을 상실시키는 것임에 비하여, 해제조건의 성취는 계약당사자가 계약체결 당시 계약의 효력을 장래의 불확실한 사실에 의존시키는 조건을 붙여 두고, 해당 조건이 성취된 경우 계약의 효력이 소멸하게 되는 것입니다. 그러나, 실무상 양자의 구별이 어려운 경우가 있을 수 있습니다.

 

따라서, 토지나 건물 등 등기에 의하여 공시되는 물건을 매수하고자 하는 경우에는, 소유자와 전 소유자 사이에 체결된 계약에 해제조건이 있는지 여부를 잘 살펴보아야 할 것입니다.