[임대차] 임대인 지위를 승계한 원고가 임차인에게 계약해지를

통고하고 인도를 구하는 사건

- 대법원 2021. 12. 30. 선고 2021다233730 판결

 

이승훈 변호사

 

1. 사안의 개요

 

환산보증금이 상가건물 임대차 보호법(이하 ‘상가임대차법’) 적용범위(제2조 제1항)를 벗어난 건물 임차인인 피고들이 최초 약정기간이 끝난 후 임대차를 갱신하면서 기간을 정하지 않기로 임대인과 합의하였는데, 그 후 임대인으로부터 건물을 매수하여 임대인의 지위를 승계한 원고가 피고들에게 계약해지를 통고하고 건물의 인도를 구한 사건입니다.  

 

2. 이 사건의 쟁점

 

이 사건에서는 보증금이 상가임대차법 적용범위(제2조 제1항)를 넘고 기간의 정함이 없어 민법 제635조에 따라 임대인이 언제든지 계약을 해지할 수 있는 임대차에서 임차인이 상가임대차법 제10조 제1항에 따른 갱신요구권을 행사할 수 있는지 여부가 문제되었습니다.  

 

3. 관련 법령

 

상가임대차법   제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. ③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.   제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. (각호생략) ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다. ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. ⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.   민법   제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고) ① 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다. ② 상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다. 1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월 2. 동산에 대하여는 5일

 

4. 대법원의 판단

 

대법원은 ‘상가임대차법에서 기간을 정하지 않은 임대차는 그 기간을 1년으로 간주하지만(제9조 제1항), 대통령령으로 정한 보증금액을 초과하는 임대차는 위 규정이 적용되지 않으므로(제2조 제1항 단서), 원래의 상태 그대로 기간을 정하지 않은 것이 되어 민법의 적용을 받는다. 민법 제635조 제1항, 제2항 제1호에 따라 이러한 임대차는 임대인이 언제든지 해지를 통고할 수 있고 임차인이 그 통고를 받은 날로부터 6개월이 지남으로써 효력이 생기므로, 임대차기간이 정해져 있음을 전제로 그 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 행사하도록 규정된 임차인의 계약갱신요구권(상가임대차법 제10조 제1항)은 발생할 여지가 없다.’고 판시하여, 피고들이 임대인의 지위를 승계한 원고에게 건물을 인도할 의무가 있다고 본 원심의 판단에 ‘임차인의 계약갱신요구권에 관한 법리’를 오해한 잘못이 없다고 판단하고, 피고들의 상고를 기각하였습니다.

 

5. 이 판결의 의의

 

상가임대차법은 대통령령으로 정한 보증금액을 초과하는 임대차에 대해서도 임차인의 계약갱신요구권을 인정하고 있으나(제2조 제3항), 계약갱신요구권의 행사기간을 ‘임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이’로 정하고 있어(제10조 제1항), 임대인이 언제든지 해지를 통고할 수 있는 민법상 기간의 약정없는 임대차에도 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지 여부가 불분명한 상황이었으나, 이 판결을 통해 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 행사하도록 규정된 임차인의 계약갱신요구권은 민법 제635조에 따라 임대인이 언제든지 해지할 수 있는 임대차에서는 발생하지 않는다는 점을 명확히 하였다는데 의의가 있다고 할 것입니다.