[부동산개발] 개발사업이 승계된 경우의 개발부담금 납부의무자

- 대법원 2005. 3. 24. 선고 2004두13363 판결

- 대법원 2021. 12. 30. 선고 2021두45534 판결

김윤기 변호사

1. 개발부담금 납부의무자인 사업시행자

가. 사실관계

A, B는 2001. 6. 21. 각자 근린생활시설 등을 건립하기 위하여 토지의 특정 부분을 구분하여 일부씩 매수하였고, 甲은 A, B를 위하여 일단 자신의 명의로 건축허가를 신청하여 허가를 받았습니다.

A, B는 건축주 명의를 승계하기에 앞서 甲의 명의로 건축변경허가를 받았고, 착공신고 후 1주일만에 A, B 명의로 각 건축주 명의를 변경하였으나, 그 이전에 A, B는 공사업자와 건축도급계약을 체결하였으며, A, B의 비용으로 건물이 완공되었습니다.

나. 원심의 판단

원심은, 甲이 허가를 받아 지목변경을 수반하는 수개의 건물을 신축하는 자로서 개발부담금 납부의무가 있다고 할 것이고, A, B는 甲의 승계인으로서 승계한 면적의 비율에 따라 甲의 개발부담금 납부의무를 승계한다고 판단하였습니다(서울고등법원 2004. 11. 3. 선고 2003누20441 판결).

다. 대법원의 판단

그러나 대법원은, ‘개발부담금을 부과하는 취지는 개발이익의 적정한 환수에 있는 것이어서 그 부과대상자는 개발이익이 실질적으로 귀속되는 자라야 하는 만큼, 법(註. 개발이익 환수에 관한 법률) 제6조에서 규정하는 개발부담금 납부의무자인 사업시행자라 함은 사업시행자의 명의에 관계없이 실질적으로 개발이익이 귀속되는 자로 보아야 할 것이다(대법원 1993. 7. 16. 선고 93누2940 판결, 1993. 8. 24. 선고 92누19354 판결 등 참조).’고 판시하면서, ‘이 사건 각 건물의 신축에 따라 지목변경이 수반된 각 개발사업의 개발이익은 처음부터 A, B에게 실질적으로 귀속되었던 것으로 보아야 할 것이므로, 각 개발사업의 사업시행자는 건축허가 명의자에 불과한 甲이 아니라 개발이익의 실질적 귀속자인 A, B라 할 것이다. 그럼에도 불구하고, 원심은 이 사건 각 개발사업의 시행자가 甲이라고 인정한 후 이를 전제로 판단하였으니, 원심에는 심리를 다하지 아니하고 채증법칙을 위반하여 사실을 잘못 인정하였거나 개발부담금의 납부의무자인 사업시행자에 관한 법리를 오해함으로써 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이다.’고 판시하였습니다(대법원 2005. 3. 24. 선고 2004두13363 판결).

2. 개발사업이 승계된 경우의 개발부담금 납부의무자

가. 사실관계

개발사업이 완료되지 않은 상태에서 최초 개발행위허가를 받은 토지가 분할된 후 필지별로 원고들을 포함한 양수인에게 양도되었는데, 원고들은 최초로 개발행위허가를 받은 사람으로부터 소외인 등을 거쳐 개발행위허가 명의를 이전하는 개발행위 변경허가를 받고 건물을 건축하는 등 개발사업을 완료함으로써 사업시행자의 지위를 순차 승계하였습니다.

나. 대법원의 판단

대법원은, ‘「개발이익 환수에 관한 법률」(이하 ‘개발이익환수법’이라 한다) 제6조 제1항 제3호는 개발사업 완료 전에 사업시행자의 지위가 승계된 경우 그 지위를 승계한 사람이 개발부담금을 납부할 의무가 있다고 정하고 있다. 이 조항은 개발사업이 승계된 경우 그 승계 시까지 발생한 개발이익과 승계 후에 발생한 개발이익을 가려내는 것이 쉽지 않다는 사정을 고려하여 마련된 규정으로서, 개발사업의 승계 당사자 사이에 개발이익과 개발부담금의 승계에 관한 약정이 가능함을 전제로 그러한 약정이 불가능하다는 등의 특별한 사정이 없는 한 사업시행자의 지위를 승계한 사람으로 하여금 개발부담금의 납부의무를 부담하도록 한 것이다(대법원 2002. 4. 12. 선고 2000두2655 판결, 대법원 2009. 3. 12. 선고 2008두19321 판결 등 참조).’고 판시하면서, ‘원고들은 개발이익환수법 제6조 제1항 제3호에 정해진 ‘개발사업을 완료하기 전에 사업시행자의 지위를 승계한 자’로서 그 승계 시까지 발생한 개발이익을 포함하여 산정한 개발부담금을 납부할 의무가 있다.’고 판시하였습니다.

나아가 대법원은, 원고들이 당초 허가된 면적 중 일부만을 취득하여 개발사업을 수행하였거나 그 지상에 건축될 건축물의 용도가 제1종 근린생활시설에서 단독주택으로 변경되었다는 것만으로 개발부담금 부과대상으로서의 개발사업이 달라진 것이라고 볼 수 없다.’고 판시하였고, ‘원고들이 상고이유에서 들고 있는 대법원 2005. 3. 24. 선고 2004두13363 판결은 사업시행자 지위의 승계가 인정되지 않았던 경우로서 이 사건과 사안이 달라 이 사건에 원용하기에 적절하지 않다.’고 판시하였습니다(대법원 2021. 12. 30. 선고 2021두45534 판결).

3. 판결의 의의

개발이익환수법 제6조 제1항 제3호에 따라 개발사업을 완료하기 전에 사업시행자의 지위가 승계된 경우 그 지위를 승계한 자가 개발부담금을 납부하여야 하지만, ‘사업시행자의 지위가 승계되었는지 여부’가 불명확한 경우가 있습니다.

일반적으로는 사업시행자의 명의가 변경되었다고 할 경우 사업시행자의 지위가 승계되었다고 볼 가능성이 높습니다. 외관상 사업시행자의 명의 변경은 사업시행자의 지위 승계 내지 이전을 포함하는 것으로 보이기 때문입니다.

그러나, 대법원은 일관하여 ‘개발부담금 납부의무자인 사업시행자라 함은 사업시행자의 명의에 관계없이 실질적으로 개발이익이 귀속되는 자’라고 판시하고 있기 때문에, 사업시행자의 명의가 변경되었음에도 불구하고, 사업시행자의 지위 승계가 인정되지 아니하는 경우가 있을 수 있습니다.

즉, 당초부터 개발이익을 실질적으로 귀속받을 자(이하 ‘실질적 사업시행자’)가 사업시행자 명의를 갖고 있다가 오로지 사업시행자 명의만을 타인에게 이전한 경우에는 계속하여 실질적 사업시행자가 개발부담금 납부의무자에 해당한다고 할 것이므로 개발이익환수법 제6조 제1항 제3호의 적용이 없을 것이고, 당초부터 실질적 사업시행자가 아닌 타인의 명의로 사업시행을 하다가 실질적 사업시행자가 자신의 명의로 사업을 변경한 경우에도 역시 실질적 사업시행자가 처음부터 개발부담금 납부의무자에 해당한다고 할 것이므로 개발이익환수법 제6조 제1항 제3호의 적용이 없을 것입니다(위 대법원 2005. 3. 24. 선고 2004두13363 판결의 사안).

따라서, 사업시행자의 명의가 변경된 경우에도, 실질적 사업시행자가 누구인지를 가려 개발이익환수법 제6조 제1항 제3호가 적용되어야 한다는 점에 유의할 필요가 있을 것입니다.