[주택조합] 지역주택조합의 채권자가 조합원에 대하여

직접 금원의 지급을 구할 수 있는지 여부

- 대법원 2021. 12. 30. 선고 2017다203299 판결

김윤기 변호사

1. 판시 내용

대법원은, ‘구 주택건설촉진법(2003. 5. 29. 법률 제6916호 주택법으로 전부 개정되기 전의 것, 이하 같다)에 의하여 설립된 주택조합은 민법상 조합이 아니라 비법인 사단에 해당하므로, 민법의 법인에 관한 규정 중 법인격을 전제로 하는 조항을 제외한 나머지 조항들이 원칙적으로 준용된다(대법원 1996. 10. 25. 선고 95다56866 판결 참조). 따라서 그 조합이 사업을 수행하면서 부담하게 된 채무를 조합의 재산으로 변제할 수 없게 되었다고 하더라도 그 채무는 조합에 귀속되고, 정관 기타 규약에 따라 조합원총회 등에서 조합의 자산과 부채를 정산하여 그 채무초과분을 조합원들에게 분담시키는 결의를 하지 않는 한, 조합원이 곧바로 조합에 대하여 그 지분 비율에 따른 분담금 채무를 부담하지 않는다(대법원 1998. 5. 8. 선고 95다30390 판결, 대법원 1998. 10. 27. 선고 98다18414 판결 등 참조). 구 주택건설촉진법에 의하여 설립된 00지역주택조합(이하 ‘이 사건 조합’)의 채권자들인 원고들은 이 사건 조합이 그 조합원들인 피고들에 대하여 조합채무에 관한 정산금 채권을 가지고 있다고 주장하면서, 주위적으로 이 사건 조합을 대위하여 그 정산금의 지급을 청구하였다. 이에 대하여 원심은 이 사건 조합의 채무를 그 조합원들에게 분담시키는 내용의 총회 결의가 없다는 등의 이유로 원고들의 주위적 청구를 기각하였다. 원심판결 이유를 앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, …(중략)… 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.’고 판시하였습니다(대법원 2021. 12. 30. 선고 2017다203299 판결).

2. 지역주택조합과 거래 시 유의점

현행 주택법에 따라 설립된 지역주택조합의 경우에도, 본 판결과 같이 ‘조합원 총회 등에서 조합의 자산과 부채를 정산하여 그 채무초과분을 조합원들에게 분담시키는 결의를 하지 않는 한, 조합원이 지역주택조합의 채권자에게 직접 채무를 부담하지는 않는다’는 법리는 그대로 적용될 것입니다.

조합원 총회 등에서 조합의 자산과 부채를 정산하는 결의는 보통 지역주택조합의 해산총회에서 이루어지게 됩니다. 국토교통부에서 발간한 지역주택조합의 표준규약 제52조 제1항 역시 ‘조합은 입주 및 등기절차가 완료된 후 지체없이 총회를 소집하여 조합의 해산을 결의해야 한다.’고 하면서, 제3항으로 ‘조합이 해산하는 경우 청산에 관한 업무와 채권의 추심 및 채무의 변제 등에 관하여 필요한 사항은 민법의 관계규정에 따른다.’고 정하고 있습니다.

그러나, 해산 당시 지역주택조합의 자산은 없고 채무만 남아 있는 경우라면, 조합원들이 조합의 해산을 결의하지 아니할 가능성이 상당합니다. 이미 분양대금을 완납하고 입주하여 거주 중인 조합원들은 특별히 분배받을 자산이 존재하지 아니하는 한 총회결의에 관심이 없어 의사정족수를 충족하기 어렵고, 설령 의사정족수가 충족된다고 하더라도 채무만 부담하는 내용의 결의에 찬성할 조합원들이 존재하지 아니할 것이기 때문입니다.

따라서, 지역주택조합의 적극재산이 존재할 때에 이에 대하여 미리 보전처분 등의 조치를 취해 두지 아니한 이상, 지역주택조합의 채권자는 그 채권을 변제받기 상당히 힘든 것이 현실입니다.

한편, 지역주택조합이 채무초과 상태에서 다른 일반채권자에게 변제를 하거나 재산을 처분하여 줄 경우, 지역주택조합의 채권자로서는 채권자취소권(민법 제406조)을 행사하여 이를 원복시키거나 직접 만족을 얻을 여지도 있으나, 사해행위의 입증이 쉽지 아니하고 채권자취소소송의 진행에는 상당한 시간이 소요된다는 단점이 있습니다.

그렇다면, 지역주택조합에 일정한 재화나 용역을 제공하는 내용의 계약을 체결하는 상대방으로서는, 분담금 등이 납입되고 있는 자금의 흐름을 유심히 살펴 미리 확인하거나, 신탁계약의 체결 등의 상황을 미리 살펴 지역주택조합이 취득할 수 있는 채권에 관한 보전조치를 염두에 두고 계약을 체결하여야 할 것입니다.