1. 사실관계

 

가.   甲은 2019. 3. 4. 乙로부터 이 사건 부동산을 임대차기간 2019. 3. 10.부터 2021. 3. 9.까지(2년간) 임대차보증금 2억원, 월 차임 168만원으로 각 정하여 임차하였습니다.

 

나.   甲은 乙에게 임대차계약의 갱신을 요구하는 통지를 하였고, 이는 2021. 1. 5. 乙에게 도달하였으나, 2021. 1. 28. 다시 ‘앞선 계약갱신 요구로 임대차계약이 갱신되었으나 갱신된 임대차계약의 해지를 통지하므로 乙이 이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차계약이 해지된다’는 통지(이하 ‘이 사건 통지’라 합니다)를 하였습니다. 이 사건 통지는 2021. 1. 29. 乙에게 도달하였습니다.

 

다.   甲은 이 사건 통지가 도달한 후 3개월이 지난 2021. 4. 30. 乙에게 그때까지의 월차임을 지급하고 이 사건 부동산을 인도하였습니다. 한편 乙은 임대차계약이 2021. 6. 9. 해지되었음을 전제로 甲에게 2021. 6. 9.까지 발생한 월차임을 공제한 임대차보증금과 장기수선충당금을 반환하였습니다.

 

2. 원심의 판단

 

이 사건 원심(서울고등법원 2023. 6. 16. 선고 2022나2043727 판결)은, ‘甲은 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 2021. 1. 5. 계약갱신을 요구하였고, 乙은 정당한 사유를 들어 거절하지 못하였으므로 임대차계약은 2021. 3. 10.부터 2023. 3. 9.까지 갱신되었다. 甲의 이 사건 통지는 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전인 2021. 1. 29. 乙에게 도달하였으나 이 사건 통지에 따른 해지의 효력은 갱신된 임대차계약 기간이 개시되는 2021. 3. 10.부터 3개월이 지난 2021. 6. 9.에 발생한다. 2021. 6. 9.을 기준으로 차임을 정산하면 乙이 甲에게 반환할 임대차보증금은 없다.’고 판시하였습니다.

 

즉, 甲의 계약갱신요구에 따라 임대차계약이 갱신된 이상, 甲이 그 직후 이 사건 통지를 통해 임대차계약을 해지하였더라도, 임대차계약 해지의 효력은 갱신된 임대차계약의 개시일로부터 3개월이 되는 날에 발생한다는 것입니다.

 

3. 대법원의 판단

 

그러나 대법원은 아래와 같이 판시하면서, 원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송하였습니다.

 

가.   주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 “임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.”라고 하여 임차인의 계약갱신요구권을 규정하고, 같은 조 제4항은 “제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.”라고 규정한다. 한편 주택임대차보호법 제6조의2 제1항은 “제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.”라고 규정하고, 제2항은 “제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.’”라고 규정한다.

 

나.   이러한 주택임대차보호법 규정을 종합하여 보면, 임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 임대차계약의 갱신을 요구하면 임대인에게 갱신거절 사유가 존재하지 않는 한 임대인에게 갱신요구가 도달한 때 갱신의 효력이 발생한다. 갱신요구에 따라 임대차계약에 갱신의 효력이 발생한 경우 임차인은 제6조의2 제1항에 따라 언제든지 계약의 해지통지를 할 수 있고, 해지통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생하며, 이는 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달하였더라도 마찬가지이다.

 

다.   甲의 갱신요구 통지가 2021. 1. 5. 乙에게 도달함으로써 임대차계약은 갱신되었다. 그 후 甲의 갱신된 임대차계약 해지 취지가 기재된 이 사건 통지가 2021. 1. 29. 乙에게 도달하였는바 그로부터 3개월이 지난 2021. 4. 29. 갱신된 임대차계약의 해지 효력이 발생하였다. 이 사건 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 乙에게 도달하였다고 하여 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기를 기다려 그때부터 3개월이 지나야 이 사건 통지에 따른 해지 효력이 발생하는 것은 아니다. 따라서 원심으로서는 임대차계약의 해지효력이 발생한 2021. 4. 29.을 기준으로 미지급 차임 등을 공제하고 남은 임대차보증금 및 장기수선충당금이 있으면 피고가 이를 원고에게 반환하도록 하는 판단을 하였어야 한다.

 

라.   그런데도 원심은 이 사건 통지의 효력이 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기를 기다려 그때부터 3개월이 지난 2021. 6. 9.에 발생한다고 보고, 이날을 기준으로 차임을 공제하면 피고가 원고에게 반환할 임대차보증금 및 장기수선충당금이 없다고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 주택임대차보호법 제6조의3, 제6조의2에 따른 갱신된 임대차계약 해지 통지의 효력 발생 시점 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.

 

4. 판결의 의의와 향후 전망

 

위 대법원 판결은, 갱신요구를 한 임차인이 기존 임대차계약기간 만료 전에 해지통지를 하였더라도 주택임대차보호법 제6조의2 제2항에 따라 3개월이 경과하면 해지의 효력이 발생한다는 것인데, 주택임대차보호법이 임차인의 지위를 보호하고 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하는 것임에 비추어 볼 때, 일응 타당한 결론으로 보입니다.

 

그런데, 위 대법원 판결의 결론을 그대로 따라 가다보면, 아래와 같은 문제가 발생할 수 있습니다.

 

즉, 위 사안에서 임차인 甲이 임대차계약기간이 종료되기 약 5개월 전인 2020. 10. 1.에 계약갱신요구를 하고, 그 직후인 2020. 10. 15.에 임대차 해지 통지를 하였다고 가정할 경우, 위 대법원 판결의 결론에만 의한다면 2020. 10. 15.로부터 3개월이 되는 날인 2021. 1. 14.에 임대차 해지의 효력이 발생하게 될 것인데, 이는 기존 임대차계약기간인 2021. 3. 9.이 채 도래하지 아니한 상황에서 임대차계약이 해지되는 결론에 이르게 됩니다.

 

위와 같은 임차인의 해지통지의 효력을 인정하게 될 경우, 이는 최초 임대차계약에 따른 계약기간을 단축하는 편법으로 작용할 수 있게 되는데, 그러한 결론은 타당하지 아니하다고 판단됩니다. 최초 임대차계약 기간을 분명히 2년으로 정한 당사자의 의사에도 부합하지 않고, 갱신된 계약에 한하여 임차인의 계약해지권을 보장하는 주택임대차보호법 제6조의2의 입법취지에도 부합하지 아니할 것이기 때문입니다.

 

따라서, 계약갱신요구권을 행사한 임차인이 기존 임대차계약기간 만료일의 3개월 이전에 임대차계약의 해지 통지를 할 경우, (i) 주택임대차보호법 제6조의2 제2항에도 불구하고 임대차 해지의 효력이 기존 임대차계약기간 만료일에 발생한다고 해석하거나, (ii) 아예 임대차계약 해지 통지의 효력이 없다고 해석하여야 할 것인데, 위 (ii)의 견해는 임대차계약을 해지하고자 하는 임차인의 의사를 근거 없이 무시하는 결과가 되어 타당하지 아니할 것으로 보입니다. 즉, 위 (i)의 견해가 타당하다고 판단됩니다.

 

관련하여 향후 대법원의 입장을 기다려 볼 필요가 있겠습니다.