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| 제 목 | [부동산개발] 대지권이전등기의무의 이행기 및 대지권이전등기의무 불이행을 이유로 한 손해배상청구 가부 |
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| 등록일 | 2021. 07. 16. |
불이행을 이유로 한 손해배상청구 가부 - 대법원 2021. 5. 27. 선고 2017다230963 판결 이승훈 변호사 1. 사안의 개요 피고들은 택지개발사업이 진행 중이던 대지를 한국토지주택공사로부터 매수하여 그 지상에 12개동 958세대 규모의 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’)를 신축∙분양사업을 시행한 시행사이고, 원고들은 2007년경부터 피고들과 이 사건 아파트에 관하여 분양계약(이하 ‘이 사건 분양계약’)을 체결한 수분양자입니다. 피고들은 이 사건 아파트를 완공하여 2010. 7. 30. 전유부분 전체에 관해 지분비율에 따라 소유권보존등기를 하였고, 이후 2010. 8. 18.경부터 2011. 1. 19.경까지 피고들과 분양계약을 체결한 원고들에게 이 사건 아파트의 전유부분에 관해 소유권이전등기를 해주었는데, 전유부분에 관한 소유권이전등기와 달리 대지권이전등기를 해주지 않아, 원고들이 피고들을 상대로 대지권이전등기의 지연에 따른 손해배상 등을 구하는 소를 제기한 사안입니다. 2. 이 사건의 주요쟁점 이 사건에서는 피고들이 원고들에게 이 사건 아파트에 관한 대지권이전등기를 해줄 의무가 이행지체에 빠지는 시기와 이러한 이행지체를 이유로 원고들이 손해배상청구를 할 수 있는지 여부가 문제되었습니다. 3. 원심의 판단 원심은 아래와 같은 이유에서 대지권이전등기의무는 이행기의 정함이 없는 채무에 해당하고, 대지권이전등기의무의 이행지체로 원고들이 손해를 입었을 개연성을 인정하기 어렵다고 판단하여 원고들의 손해 발생 주장을 배척하였습니다. (i) 이 사건 분양계약은 전유부분에 관한 피고들의 소유권보존등기의무에 대해서는 이행기를 명백히 정하면서도 전유부분에 관한 피고들의 소유권이전등기의무에 대해서는 그 이행기를 따로 정하지 않고 오히려 수분양자에게만 일정한 기간 내에 전유부분에 관한 소유권이전등기의무를 할 의무를 지우고 있다. (ii) 또한 대지권이전등기의무에 대해서는 전유부분에 관한 소유권보존등기의무와 달리 그 이행기의 기준조차 정하지 않고 있다. 이러한 사정에 비추어 보면 이 사건 분양계약에 따른 피고들의 대지권이전등기의무는 이행기의 정함이 없는 채무에 해당하고, 원고들이 이행지체를 이유로 손해배상을 청구하는 2015. 9. 1.자 청구취지 및 원인변경신청서가 피고들에게 송달된 날인 2015. 9. 8. 이행기가 도래하여, 피고들은 그 다음날인 2015. 9. 9. 이행지체에 빠진다. 4. 대법원의 판단 가. 원심 파기 환송 대법원은 대지권이전등기 의무는 불확정기한 채무로서, 그 이행기는 한국토지주택공사가 일부 피고들에게 이 사건 아파트의 대지에 관한 소유권이전등기를 한 시점인 2012. 10. 30. 무렵 도래하였다고 볼 수 있고, 대지권이전등기절차 이행이 장기간 지연되는 경우 원고들에게 재산권을 완전히 행사하지 못하는 손해 등이 발생하였다고 볼 수 있다고 하여, 원심을 파기 환송하였습니다. 나. 대지권이전등기를 해줄 의무의 성질 및 그 의무가 이행지체에 빠지는 시기 대법원은 아래와 같은 이유로, 대기권이전등기를 해줄 의무는 불확정기한 채무에 해당하고 그 이행기는 건설공사의 진척상황과 사회경제적 상황에 비추어 분양대금을 다 내고 분양자가 건물을 준공한 날부터 수분양자가 완전한 소유권이전등기를 이전받는 데 들 것으로 예상할 수 있는 합리적인 기간이 지난 때 도래한다고 판단하였습니다. (i) 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 ‘집합건물법’) 제20조 제1항은 ‘구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.’라고 정하여 전유부분과 대지권의 일체성을 명시하고 있다. 거래관행이나 사회통념에 비추어 수분양자가 분양계약 당시에 전유부분과 그 대지권이 포함된 해당 아파트 건물 전체가 표시되어 있고, 전유부분과 대지권을 별도로 취급하는 규정이 없음을 알 수 있다. 이 사건 분양계약의 체결 경위와 동기, 당사자들의 진정한 의사, 당사자들이 계약을 통해 달성하려는 목적 등을 종합하면 이 사건 분양계약에서 정하고 있는 피고들의 소유권이전등기 관련 의무는 원심판결과 같이 전유부분만을 대상으로 하는 것이 아니라 대지권을 포함한 해당 아파트 건물 전체를 대상으로 한다고 보아야 한다. (ii) 이 사건 분양계약 제8조 제3항의 문언만 보면 소유권이전등기에 관한 의무를 수분양자에게만 부담시키는 것으로 보이나, 이는 분양자인 피고들이 먼저 수분양자가 소유권이전등기를 할 수 있도록 만반의 준비를 갖추고 있다는 것을 당연한 전제로 한다. 따라서 위 조항은 수분양자뿐만 아니라 분양자인 피고들에 대해서도 해당 아파트에 관한 대지권을 확보하는 등 수분양자가 해당 아파트 건물 전체에 관하여 완전한 소유권이전등기를 이전받을 수 있도록 준비를 마칠 의무를 지우면서 이행기의 기준을 정하되, 다만 이행기는 확정기한이 아니라 불확정기한으로 하는 합의가 담긴 조항으로 보아야 한다. 그리고 이행기는 건설공사의 진척상황과 사회경제적 상황에 비추어 분양대금을 다 내고 분양자가 건물을 준공한 날부터 수분양자가 완전한 소유권이전등기를 이전받는데 들 것으로 예상할 수 있는 합리적인 기간이 지난 때 도래한다(대법원 2008. 12. 24. 선고 2006다25745 판결 참조). 다. 대지권이전등기의무의 이행지체를 이유로 손해배상을 인정할 수 있는지 여부 대법원은 아래와 같은 이유로, 대지권이전등기절차 이행이 장기간 지연됨에 따라 원고들에게 재산권을 완전히 행사하지 못하는 손해 등이 발생하였다고 볼 수 있다고 판단하였습니다. 분양받은 아파트에 관하여 소유권이전등기절차의 이행이 장기간 지연되었다면 수분양자에게는 재산권을 완전히 행사하지 못하는 손해가 발생하였다고 볼 수 있다. 주위 부동산들의 거래상황 등에 비추어 볼 때 등기절차가 이행되지 않아 수분양자 등이 활용기회의 상실 등의 손해를 입었을 개연성이 인정된다면, 등기절차 지연으로 인한 통상손해가 발생하였다고 할 것이고, 이 손해가 특별한 사정으로 인한 손해라고 하더라도 예견가능성이 있다고 보아야 한다(대법원 2008. 12. 24. 선고 2006다25745 판결 참조). 이러한 법리는 분양된 아파트에 관하여 전유부분에 대한 소유권이전등기절차만을 이행하고 그에 관한 대지권이전등기의 이행을 장기간 지연한 경우에도 마찬가지로 적용될 수 있다. 5. 이 판결의 의의 이 판결은 분양계약서상 수분양자들에 대한 소유권이전등기의무나 대지권이전등기의무의 이행기가 정해져 있지 않은 상황에서, 집합건물법 규정 및 취지, 계약의 해석에 관한 기존 판례(대법원 2018. 2. 13. 선고 2017다275447 판결) 등에 따라 대지권이전등기의무의 성질과 그 이행기를 판단하였다는데 의의가 있으며, 나아가 분양받은 아파트에 관하여 소유권이전등기절차의 이행이 지연되어 발생한 손해를 통상의 손해(특별손해라도 예견가능성이 있다고 판단함)로 판단하고, 다만 그 손해액에 대해서는 법원이 직권으로 심리, 판단할 수 있다고 보았다는 점에서 의미가 있습니다. |
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- 관련 전문가
이승훈