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| 제 목 | [부동산] 구분소유자 1인의 공용부분 배타적 점유사용시 부당이득 성립여부 |
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| 등록일 | 2020. 07. 03. |
부당이득 성립여부 - 대법원 2020. 5. 21. 선고 2017다220744 전원합의체 판결 김윤기 변호사 1. 구분소유자 1인의 공용부분 배타적 점유사용시 부당이득 성립여부에 관한 종래 대법원의 입장 종래 대법원은, ‘집합건물의 복도, 계단 등과 같은 공용부분은 구조상 이를 점포로 사용하는 등 별개의 용도로 사용하거나 그와 같은 목적으로 타에 임대할 수 있는 대상이 아니므로 특별한 사정이 없는 한 구분소유자 중 일부가 아무런 권원 없이 이를 점유∙사용하였다고 하더라도 이로 인하여 다른 구분소유자에게 임료 상당의 이익을 상실하는 손해가 발생하였다고 볼 수 없다.’고 판시해 왔습니다(대법원 2005. 6. 24. 선고 2004다30279 판결, 대법원 2014. 7. 24. 선고 2014다202608 판결, 대법원 2015. 11. 26. 선고 2014다31684 판결, 대법원 2018. 12. 28. 선고 2018다260138 판결 등) 그러나, 최근 선고된 대법원 2020. 5. 21. 선고 2020다220744 전원합의체 판결에 의하여, 위와 같은 종래 대법원의 입장이 변경되었습니다. 2. 변경된 대법원의 입장 (대법원 2020. 5. 21. 선고 2020도220744 전원합의체 판결) 가. 사실관계 원고는 지하 4층, 지상 9층의 상가건물로서 18개의 점포로 구성되어 있는 집합건물(이하 ‘이 사건 건물’)의 관리단이고, 피고는 이 사건 건물 1층의 전유부분인 상가 2개 호실(이하 ‘이 사건 상가’)을 매수하여 2012. 2. 2. 소유권이전등기를 마친 다음 2012. 7. 31.부터 골프연습장을 운영하고 있는 자입니다. 피고는 2012. 7. 31.경 이 사건 건물 1층의 복도와 로비 477.19㎡(이하 ‘이 사건 복도와 로비’)에 골프연습장의 부대시설로 퍼팅연습시설, 카운터, 간이자판기 등 시설물을 설치하고 골프연습장 내부공간처럼 사용해 왔는데, 원고는 피고가 이 사건 복도와 로비를 전유부분처럼 이용하는 것이 규약에 위반된다는 이유로 그 이용을 중단하도록 요구하고 피고가 이를 받아들이지 않자 엘리베이터의 사용금지와 단전조치 등을 결의하였습니다. 나아가 피고는, 원고가 이 사건 복도와 로비를 배타적으로 점유∙사용하여 얻은 이익은 부당이득이 되므로, 다른 구분소유자들에게 반환하여야 한다고 주장하였습니다. 나. 대법원의 판단 대법원은, (i) 물건의 소유자는 다른 특별한 사정이 없는 한 법률이 정한 바에 따라 그 물건에 관한 모든 이익을 향유할 권리를 가지는데(ex. 민법 제211조에서 정한 ‘사용, 수익, 처분’의 이익), 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 ‘집합건물법’)에 따르면 각 공유자는 전원의 공유에 속하는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있고(제11조), 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분비율에 따라 공용부분에서 생기는 이익을 취득하게 되는 점(제17조), (ii) 구분소유자 중 일부가 정당한 권원 없이 집합건물의 복도, 계단 등과 같은 공용부분을 배타적으로 사용하는 경우, 해당 공용부분을 구조상 별개 용도로 사용하는 것이 불가능하거나 다른 목적으로 임대할 수 없더라도, 다른 구분소유자들은 해당 공용부분을 사용할 수 없게 되는 불이익을 입게 되는 점, (iii) 공용부분의 관리 또는 변경에 관한 사항은 규약으로 달리 정하지 않는 한 집합건물법 제15조, 제16조에 따라 관리단집회의 결의로써 결정할 수 있는데, 구분소유자 중 일부나 제3자에게 공용부분을 전용으로 사용할 수 있도록 하는 것도 공용부분의 관리 또는 변경에 관한 사항에 해당하므로, 구분소유자 중 일부가 집합건물법이 정한 절차를 거치지 않고 정당한 권원 없이 공용부분을 배타적으로 사용하였다면 해당 공용부분에 대한 다른 구분소유자들의 사용∙수익권을 침해하여 그에 해당하는 손해를 가한 것이 되는 점, (iv) 정당한 권원 없이 집합건물의 공용부분을 배타적으로 점유하여 사용한 자는 부동산의 점유∙사용 그 자체로 부당한 이익을 얻게 되고, 이로 인하여 다른 구분소유자들은 해당 공용부분을 사용할 수 있는 가능성이 원천적으로 봉쇄되는 손해를 입게 되므로, 민법 제741조에 따른 부당이득반환의 요건이 충족되고, 해당 공용부분에 대한 별개 용도로의 사용 가능성이나 다른 목적으로 임대할 가능성이 있어야만 부당이득반환의무가 성립한다고 볼 수 없는 점, (v) 공용부분을 정당한 권원 없이 배타적으로 점유∙사용한 자가 그로 인한 이익을 누렸는데도 해당 공용부분이 구조상 별개의 용도로 사용하거나 다른 목적으로 임대할 수 있는 대상이 아니라는 이유로 다른 구분소유자들에게 손해가 없다고 한다면, 이는 공용부분을 배타적으로 사용한 자로 하여금 점유∙사용으로 인한 모든 이익을 보유하도록 하는 것으로서 부당이득반환제도의 취지인 공평의 이념에도 반한다는 점 등을 근거로, ‘구분소유자 중 일부가 정당한 권원 없이 집합건물의 복도, 계단 등과 같은 공용부분을 배타적으로 점유∙사용함으로써 이익을 얻고, 그로 인하여 다른 구분소유자들이 해당 공용부분을 사용할 수 없게 되었다면, 공용부분을 무단점유한 구분소유자는 특별한 사정이 없는 한 해당 공용부분을 점유∙사용함으로써 얻은 이익을 부당이득으로 반환할 의무가 있다. 해당 공용부분이 구조상 이를 별개 용도로 사용하거나 다른 목적으로 임대할 수 있는 대상이 아니더라도, 무단점유로 인하여 다른 구분소유자들이 해당 공용부분을 사용∙수익할 권리가 침해되었고 이는 그 자체로 민법 제741조에서 정한 손해로 볼 수 있다.’고 판시하였습니다. 나아가 대법원은, ‘이러한 법리는 구분소유자가 아닌 제3자가 집합건물의 공용부분을 정당한 권원 없이 배타적으로 점유∙사용하는 경우에도 마찬가지로 적용된다.’고 판시하였습니다. 3. 판결의 의의 위 전원합의체 판결에 의하여, ‘집합건물의 복도, 계단 등과 같은 공용부분은 구조상 이를 점포로 사용하는 등 별개의 용도로 사용하거나 그와 같은 목적으로 임대할 수 있는 대상이 아니므로 특별한 사정이 없는 한 구분소유자 중 일부나 제3자가 정당한 권원 없이 이를 점유∙사용하였더라도 이로 인하여 다른 구분소유자에게 차임 상당의 이익을 상실하는 손해가 발생하였다고 볼 수 없다고 하여 부당이득이 성립하지 않는다’고 판시한 기존 대법원 판결 등을 비롯하여 같은 취지의 대법원 판결들은 모두 변경되었습니다. 그리고 위 전원합의체 판결에 의하여, 구분소유자 중 일부가 집합건물의 공용부분을 전유부분과 같이 배타적으로 점유∙사용하거나, 제3자가 집합건물의 공용부분을 배타적으로 점유∙사용하게 될 경우, 원칙적으로 다른 구분소유자들에 대하여 점유∙사용기간 동안의 ‘차임 상당의 부당이득’을 반환하여야 하므로, 집합건물의 복도, 계단 등의 공용부분을 일부 구분소유자나 제3자가 배타적으로 점유∙사용하는 사례가 많이 줄어들게 될 것으로 예상됩니다. 다만, 집합건물 공용부분의 배타적 점유∙사용이 부당이득을 구성하게 되기 위해서는 ‘정당한 권원 없는’ 배타적 점유∙사용에 해당하여야 하는바, 구분소유자 일부 또는 제3자의 집합건물 공용부분 배타적 점유∙사용에 관하여 관리단집회의 결의가 있었다거나, 규약에서 정하는 절차를 거쳐 집합건물 공용부분을 배타적으로 점유∙사용하게 될 경우, 이는 ‘정당한 권원이 있는’ 점유∙사용에 해당하게 되므로, 다른 구분소유자들에 대하여 부당이득반환의무를 부담하지 않을 것이라는 점에도 유의할 필요가 있을 것입니다. |
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김윤기