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| 제 목 | [부동산] 유치권자(시공사)와 사이의 임대차계약이 해지된 경우,유치권 소멸하는가 |
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| 등록일 | 2019. 09. 05. |
- 대법원 2019. 8. 14. 선고 2019다205329 판결 전성우 변호사 1. 사실관계 피고(임차인)는 유치권자(시공사, 임대인)로부터 건물을 임차받아 사용하고 있었는데, 차임 연체를 이유로 유치권자로부터 임대차계약 해지통고를 받고, 유치권자의 건물인도소송에서도 패소하여 건물을 유치권자에게 인도할 의무를 부담하고 있었습니다. 한편, 원고는 경매를 통하여 건물 소유권을 취득한 후, 건물을 점유하고 있는 위 피고를 상대로 건물인도 소송을 제기하였습니다. 유치권자는 위 소송에 피고 보조참가인으로 참가하여 유치권 항변을 하였습니다. 2. 원심의 판단 원심은, 유치권자가 임대차계약을 해지하여 점유매개관계가 소멸하였으므로 유치권 항변은 이유 없다며, 원고의 건물인도 청구를 인용하였습니다. 3. 대법원의 판단 가. 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계 없음. 대법원은, ‘유치권의 성립요건인 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계없다(대법원 2002. 11. 27.자 2002마3516 결정 등 참조)’는 기존 법리를 재확인하였습니다. 나. 임대차계약 종료 후의 점유도 간접점유로 계속되는 것임. 그리고, ‘간접점유를 인정하기 위해서는 간접점유자와 직접점유를 하는 자 사이에 일정한 법률관계, 즉 점유매개관계가 필요한데, 간접점유에서 점유매개관계를 이루는 임대차계약 등이 해지 등의 사유로 종료되더라도 직접점유자가 목적물을 반환하기 전까지는 간접점유자의 직접점유자에 대한 반환청구권이 소멸하지 않는다. 따라서 점유매개관계를 이루는 임대차계약 등이 종료된 이후에도 직접점유자가 목적물을 점유한 채 이를 반환하지 않고 있는 경우에는, 간접점유자의 반환청구권이 소멸한 것이 아니므로 간접점유의 점유매개관계가 단절된다고 할 수 없다.’고 판단하고, 원심을 파기환송하였습니다. 4. 이 판결의 의의 - 유치권의 행사방법 공사대금 미수로 시공사가 공사목적물인 건축물에 대해 유치권을 행사하는 경우가 많습니다. 위 판결은, 유치권의 대상이 완공(준공)된 건축물인 경우에, (i) 시공사가 임차인에게 건축물을 임대하여 임대료를 받아 공사미수 원리금에 충당할 수 있으며, (ii) 임대차계약이 종료되더라도 시공사에게 반환되기 전까지는 간접점유가 그대로 인정되어, 유치권 행사에 문제가 없음을 명확히 하였다고 할 수 있습니다. 5. 참고 - 대법원 2013. 4. 11 선고 2011다107009 판결 시공사가 임차인에게 건축물을 임대하여 임대료를 받아 공사미수 원리금에 충당할 수 있는지와 관련해서는, 아래 기존 대법원 판례를 참고할 필요가 있습니다. 대법원은 ‘민법 제324조에 의하면, 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 하고, 소유자의 승낙 없이 유치물을 보존에 필요한 범위를 넘어 사용하거나 대여 또는 담보제공을 할 수 없으며, 소유자는 유치권자가 위 의무를 위반한 때에는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다고 할 것이지만, 공사대금채권에 기하여 유치권을 행사하는 자가 스스로 유치물인 주택에 거주하며 사용하는 것은 특별한 사정이 없는 한 유치물인 주택의 보존에 도움이 되는 행위로서 유치물의 보존에 필요한 사용에 해당하므로, 그러한 경우에는 유치권의 소멸을 청구할 수 없다(대법원 2009. 9. 24. 선고 2009다40684 판결 참조). 위 법리에 비추어 보면, 공사대금채권에 기하여 유치권을 행사하는 피고가 그의 점유보조자인 소외인으로 하여금 이 사건 건물에 거주하도록 하면서 2005. 9. 15.부터 현재까지 공사대금채권을 변제받지 못하여 계속하여 이를 사용하고 있었다 하더라도, 이는 유치물인 주택의 보존에 도움이 되는 행위로서 유치물의 보존에 필요한 사용행위라고 봄이 상당하므로, 원고로서는 피고에게 유치권의 소멸을 청구할 수 없다고 할 것이다. 그럼에도 이와 달리 피고의 이 사건 건물 점유행위가 유치물의 보존에 필요한 사용행위가 아니라고 보아, 원고의 유치권 소멸 청구를 인용한 원심판결에는 유치물의 보존에 필요한 사용행위에 관한 법리를 오해한 위법이 있고, 이는 판결에 영향을 미쳤음이 분명하다. 이 점을 지적하는 상고이유의 주장에는 정당한 이유가 있다.’고 판시한 바 있습니다. |
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- 관련 전문가
전성우