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| 제 목 | [주택조합] 주택조합의 총회결의 유무 해석 기준 |
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| 등록일 | 2019. 09. 05. |
- 대법원 2017다244054 판결 김민구 변호사 1. 서설 가. 주택법에 근거하여 설립되는 (지역)주택조합은 법률상 비법인사단으로서 성격을 가지므로, 관련 법령이나 정관(규약)에서 별도로 규정하고 있지 않는 한 민법상 법인에 관한 규정이 준용됩니다. 주택법령에서는 아래와 같이 주택조합이 반드시 총회 의결을 거처야 하는 사항에 관하여 규정하고 있습니다. 
다만, 주택조합은 비법인사단에 해당하므로 주택조합의 재산은 총유물에 해당하고, 총유물에 해당하는 주택조합의 재산을 처분하기 위하여는 민법 제276조에 따라 총회 결의를 반드시 받아야 합니다. 나. 주택조합이 조합원들로 구성된 총회 결의 절차를 진행할 경우, 실무상 규약에 따라 결의 대상이 되는 안건을 정하고, 그 안건 및 안건에 관한 설명 내용 등이 담긴 총회책자를 제작하여 조합원들에게 총회 소집 통보와 함께 발송하게 됩니다. 따라서 특별한 사정이 없는 한, 당해 총회에서 결의된 사항은 조합원들에게 사전에 명시적으로 특정하여 안내된 '안건'이라 할 것입니다. 그런데, 최근 대법원은 주택조합 총회 결의 유무가 문제된 사안에서 반드시 '안건'으로 명시되지 않았다 하더라도 내용과 취지를 고려할 때 총회 결의 사항에 포함된다고 해석할 수 있다고 판단하여, 결의 내용을 '안건'으로 기재된 내용에 제한되지 않고 그 결의 취지와 안건 내용 등을 종합적으로 고려하여 총회 결의 유무를 해석할 수 있는 여지가 생겼습니다. 2. 총회결의 유무 해석 기준에 관한 최근 대법원 판결 가. 사실관계 요지 주택조합은 2007. 4. 경 조합원 총회를 개최하여 시공사를 선정하고, 조합원 분담금을 정하면서 사업시행대행사(업무대행사)와 계약하는 내용의 안건을 결의하였습니다. 구체적으로, 위 총회에서 주택조합은 조합원 분담금을 확정분담금으로 정하고, 시공사와는 도급제 방식의 공사도급계약을, 사업시행대행사와는 확정지분제 방식(조합원은 대행사와 관계에서 확정된 분담금을 부담하고, 사업결과 손익은 모두 대행사에게 귀속되는 방식)으로 계약하기로 결의하였습니다. 주택조합은 2009. 12. 경 대행사 대표이사 개인에게 신축 아파트 상가를 약 4억원에 매도하기로 하는 매매계약을 체결하고, 소유권이전등기를 경료하였습니다. 주택조합은 신축 아파트 상가는 총유물에 해당하므로 이를 처분하기 위하여는 조합원들의 총회 결의가 필요한데, 대행사 대표이사와의 매매계약에 관하여 총회결의를 받은 바 없으므로 위 매매계약은 무효라고 주장하면서 대행사 대표이사에게 소유권이전등기말소를 구하는 소송을 제기하였습니다. 나. 대법원 판결 요지 원심은 주택조합의 주장에 따라 신축 아파트 상가는 총유물에 해당하고, 총유물에 관한 처분행위는 매매계약은 총회 결의 대상인데, 이에 대한 총회 결의가 없었으므로 매매계약은 무효라고 판단하였습니다. 원심은 '매매계약 체결에 관한 건'이 '안건'으로 상정된 바가 없으므로 총회 결의도 없다고 판단한 것으로 보입니다. 그런데, 대법원은 "비법인사단이 총회에서 의결한 안건의 내용이나 범위가 명확하지 않은 경우 그 의결이 가지는 법적 의미와 그에 따른 법률관계의 실체를 밝히는 것은 법적 판단의 영역에 속한다. 그것은 총회를 개최한 목적과 경위, 총회에 상정된 안건의구체적 내용과 그에 관한 논의 과정, 의결에 따른 후속 조치가 있다면 그 조치의 내용과 경과 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석해야 한다"고 판시하여 총회결의 유무를 판단하는 해석 기준에 관한 법리를 명확히 하였습니다. 그리고 대법원은 위 사안에서, 2007. 4. 조합원 총회에서 대행사와의 관계에서 조합원 분담금을 확정하고, 나머지 사업 손익은 모두 대행사가 부담하기로 하는 내용의 '지분제 시행대행 용역계약'을 체결하였다는 점에서, 그 용역계약의 취지상 조합원이 분양받지 않는 '상가건물'에 관한 처분권한은 대행사에게 부여하는 내용도 결의 내용에 포함되었다고 해석하고, 위 결의 내용에 따라 주택조합이 대행사가 지정한 대행사 대표이사에게 상가를 매도한 것이라는 취지로 판단하였습니다. 
3. 대법원 판결의 의미 위 대법원 판결은 총회에서 안건으로 명시한 내용에 국한되지 않고, 전체적인 내용과 취지를 종합적으로 고려하여 총회 결의가 있었다고 볼 수 있는지 여부에 대하여 판단하여야 한다고 함으로써 결의된 내용을 보다 넓게 해석할 수 있는 여지를 준 것으로 볼 수 있습니다. 종래, 주택조합사업과 관련된 분쟁에서 해당 법률행위가 '총회 결의'를 받았는지 여부는 큰 쟁점 중 하나였습니다. 주택조합과 거래를 하는 상대방으로서는 '주택조합'의 내부적 절차인 '총회 절차'에 관여하기 어려운 것이 원칙적 모습이므로, 총회 결의 유무에 따라 법률행위 효력이 좌우될 수 있는 불안정성이 있었습니다. 위 대법원 판결은 위와 같은 거래 안정성 측면에서 거래 상대방을 보다 보호할 수 있는 여지를 준 것으로서 의미가 있습니다. 다만, 이와 반대로 주택조합으로서는 총회 안건을 가능한 보다 구체적이고 명확하게 특정함으로써, 법률관계를 명확히 해둘 필요가 있다고 할 것입니다. |
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- 관련 전문가
김민구