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| 제 목 | [상가임대차] 권리금 회수 방해 인정 요건 |
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| 등록일 | 2019. 09. 05. |
- 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결, 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 판결 이유미 변호사 1. 사실관계 가. 2018다284226 판결 임대인인 피고는 기존 임차인인 원고에 대하여, ‘이 사건 상가를 더 이상 임대하지 않고 아들에게 커피전문점으로 사용하도록 하겠다.’는 등의 취지로 답변하였습니다. 원고는 당초 권리금 6,000만원을 받고 신규임차인을 소개받기로 하는 협의를 진행 중이었으나, 피고가 위와 같이 이 사건 상가를 직접 사용하겠다는 의사를 분명히 밝히자 신규 임차인의 물색을 중단하였습니다. 피고는 원고로부터 이 사건 상가를 인도받은 후, 실제로 위 상가에 커피전문점을 개업하였습니다. 나. 2018다239608 판결 기존임차인인 원고는 신규임차인과의 사이에 권리금계약과 관련된 어떠한 논의를 하지 아니하였던 사안입니다. 2. 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’) 관련 규정 상가임대차법은 권리금 회수기회 보호 등에 관하여 다음과 같이 정하고 있습니다. 
3. 원심의 판단 가. 2018다284226 판결 원심(수원지방법원 2018. 10. 17. 선고 2017나83713 판결)은 원고가 피고에게 손해배상을 청구하려면 신규임차인을 주선하였거나 주선할 신규임차인을 특정할 수 있어야 하고, 나아가 피고가 신규임차인과의 계약 체결 거절의 의사표시를 하였다고 하더라도 원고가 실제로 신규임차인을 주선하지 않았다면 피고는 손해배상책임을 부담하지 않는다고 판단하였습니다. 나. 2018다239608 판결 1심 법원은 상가임대차법 제10조의3 제2항, 같은 법 제10조의4 제1항 및 같은 조 제3항의 규정을 종합하여 보면, ‘임차인인 원고가 임대인인 피고에게 권리금 회수 방해를 이유로 손해배상을 구하려면, 권리금에 관한 단순 교섭단계에 그쳐서는 안 되고 원고와 신규임차인 사이에 권리금계약이 체결되었을 것이 전제되어야 한다.’고 하며, 이 사건에서 원고와 신규임차인 사이에 권리금계약을 체결하였다고 인정하기에 부족하고 이를 인정할 증거가 없다고 보고, 피고는 권리금 회수 방해행위로 인한 손해배상책임을 부담하지 않는다고 판시하였습니다(서울중앙지방법원 2017. 9. 15. 선고 2015가단5399533 판결). 항소심 법원 또한 1심 판결의 결론에 대체로 동의하며, 추가적으로 ‘권리금 계약에서는 권리금 액수 뿐 아니라 권리금의 대가로 이전되어야 할 대상의 범위도 계약에서 정할 본질적 사항에 해당’한다고 하며, 이 사건에서 임차인에게 어떤 종류의 권리금 목적물을 이전할 것인지에 대하여 구체적으로 논의한 자료가 없는바, 이러한 사정들을 종합적으로 고려하여 보더라도 원고가 신규임차인과 권리금 계약을 체결한 사실이 있다고 보기 부족하므로, 피고는 권리금 회수 방해행위로 인한 손해배상책임을 부담하지 않는다고 판시하였습니다(서울중앙지방법원 2018. 5. 24. 선고 2017나67768 판결). 4. 대법원의 판단 가. 2018다284226 판결 대법원은 임대인에 대하여 기존임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수할 수 있는 기회를 보호하도록 의무를 부과하고 있는 상가임대차법 관련 규정의 내용과 입법취지에 비추어 보면, ‘임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 한다.’고 보면서도, ‘그러나 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다. 이와 같은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 한다. 따라서 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다.’고 판시하였습니다. 이에 따라, 이 사건에서 ‘피고가 원고에게 이 사건 임대차 종료 후에는 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않고 자신이 이 사건 상가를 직접 이용할 계획이라고 밝힘으로써 원고의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였다고 봄이 타당하고, 이러한 경우 원고에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것이 부당하다고 보이므로 특별한 사정이 없는 한 원고는 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 피고에게 손해배상을 청구할 수 있다고 보아야 한다.’고 판시하였습니다. 나. 2018다239608 판결 대법원은 ‘상가임대차법 제10조의3, 제10조의4의 문언과 내용, 입법취지 등을 종합하면, 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였는데, 임대인이 제10조의4 제1항에서 정한 기간에 이러한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 등 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해한 때에는 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상할 책임이 있고, 이때 권리금 회수 방해를 인정하기 위하여 반드시 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금계약이 미리 체결되어 있어야 하는 것은 아니다.’고 하면서 그 이유로, (i) 상가임대차법 제10조의4 제1항 본문 및 각 호에 의하면 권리금 회수 기회 보호의 임차인이 신규임차인이 되려는 자와 반드시 권리금계약을 체결했어야 함을 전제로 하고 있지 않고, 또한 상가임대차법 제10조의4 제3항은 권리금계약이 체결되지 않은 경우에도 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상액을 ‘임대차 종료 당시의 권리금’으로 정할 수 있도록 하고 있는 점, (ii) 상가임대차법 제10조의4는 임대인이 임차인과 신규임차인 사이에 체결된 권리금계약에 따른 이행을 방해하는 것에 한정하지 않고, 임차인이 신규임차인이 되려는 자와 권리금계약 체결에 이르지 못하도록 하는 등 임차인이 권리금을 지급받을 수 있는 기회를 방해하는 다양한 행위를 금지함으로써 임차인을 보호하고 있는 점, (iii) 현실적으로 권리금계약과 임대차계약이 동시에 이루어지는 경우도 있고, 새로운 임대차계약 체결 자체를 거절하는 태도를 보이는 경우 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 찾아 권리금계약을 체결하는 것은 사실상 불가능한 점 을 들고 있습니다. 다만, 위 판결은 권리금 회수 방해의 인정을 위해서 권리금 계약의 존재가 전제가 아니라고 판시하면서도, 기존 임차인과 신규 임차인 사이에 애초부터 권리금계약 체결 자체를 예정하고 있지 아니하였다면, 임대인이 원고의 권리금회수를 방해하였다거나 원고에게 어떠한 손해가 발생하였다고 볼 여지가 없으므로, 원고의 손해배상청구를 받아들일 수 없다고 하였습니다. 5. 이 판결의 의의 대법원은 지속적으로 권리금을 보호받을 수 있는 경우에 관한 판시를 해 오고 있는데, 최근에도 전체 임대차기간이 만료되어 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 권리금을 행사할 수 있다고 판시한 바 있습니다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결). 이에 더하여 위 두 판결을 통하여 (i) 임차인이 신규임차인을 특정하여 주선하지 않았더라도 임대인이 주선 거절의 의사를 명확히 밝힌 특별한 사정이 있다면 권리금의 행사가 가능하다는 점, (ii) 권리금 행사에 있어 신규 임차인과 기존 임차인 사이의 권리금 계약의 존재가 요건에 해당하지는 않으나, 애초에 권리금 계약의 체결을 예정하고 있지 않았다면 권리금의 행사가 가능하지 아니하다는 점을 밝힘으로써, 상가임대차법상 권리금 관련 조항의 의미를 더욱 구체적으로 밝혔다는 점에 의의가 있습니다. |
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