[민사] 토지매수인이 공매로 지상 건물에 대한 소유권을 상실한
사안에서, 그 토지에 관한 소유권이전등기청구권의
소멸시효 진행 여부가 문제된 사건
- 대법원 2023. 9. 21. 선고 2023다249876 판결
최슬기 변호사
사안의 개요 원고(주식회사 A)는 2001. 8.
6. 피고(한국토지공사)로부터 토지를 매수하였고(이하 ‘이 사건 토지’ 및
‘이 사건 매매계약’), 원고는 피고로부터 이 사건 토지의
사용승낙을 받아 그 지상에 공장(이하 ‘이 사건 공장’)을 신축하였습니다. 이 사건 토지는 매립공사에
의해 조성된 매립지였던바, 이 사건 매매계약 체결 무렵에는 이 사건 토지에 대한 토지대장 등이 존재하지
아니하였기에 원고가 그 명의로 등기, 등록 등을 마칠 수 없었던 것으로 보입니다. 그러나 2002. 5. 9.경 이 사건 토지에 대한 토지대장이 작성되었고, 같은 달 13.경 피고 명의의 소유권보존등기가 마쳐진바, 원고는 그 무렵부터 이 사건 토지에 대한 소유권이전등기를 마칠 수 있었을 것임에도, 관련 절차를 이행하지 아니하였습니다. 이후 원고의 부가가치세
체납 등으로 이 사건 공장이 압류되었고, 소외 C가 공매절차에서
이 사건 공장을 매수하여, 2003. 2. 19.경 소유권이전등기를 마쳤는데, 원고는 그로부터 약 20년이 경과한 2021.경 이 사건 소송을 제기하여, 피고에게 이 사건 토지에 관하여
이 사건 매매계약에 따른 소유권이전등기절차를 이행할 것을 주장하였습니다. 이 사건의 쟁점 피고는, 이 사건 공장이 공매되어 원고가 이 사건 토지의 점유를 상실한 2003. 2.
19.부터 이 사건 매매계약에 따른 원고의 소유권이전등기청구권에 관하여 소멸시효기간이 진행되었고, 이미
소멸시효가 완성되었다고 항변하였고, 이에 대하여 원고는 원고의 점유가 공매절차를 통해 소외 C에게 승계되었으므로 소멸시효가 중단되었다고 재항변한바, 이 사건의
쟁점은 ‘부동산 매수인이 공매로 점유를 상실한 경우에도 소유권이전등기청구권의 소멸시효가 진행하지 않는지
여부’ 입니다. 대법원의 판단 대법원은, 아래와 같은 법리를 설시하면서, 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기청구권의
소멸시효가 진행하지 않는다는 원고 주장을 배척한 원심(부산고등법원
2023. 5. 18. 선고 2022나57117 판결)이 타당하다고 보아, 원고의 상고를 기각하였습니다.
부동산의 매수인이 매매목적물을 인도 받아 사용․수익하고 있는 경우 매수인의 이전등기청구권은 소멸시효에 걸리지 아니하나, 매수인이 그 목적물의 점유를 상실하여 더 이상 사용, 수익하고 있는
상태가 아니라면 점유상실 시부터 매수인의 이전등기청구권에 관한 소멸시효가 진행함이 원칙이다(대법원 1992. 7. 24. 선고 91다40924
판결 참조). 다만, 부동산의 매수인이 그 부동산을
인도받아 사용․수익하다가 이에 대한
보다 적극적인 권리 행사의 일환으로 다른 사람에게 그 부동산을 처분하고 점유를 승계하여 준 경우에는 그 이전등기청구권의 행사 여부에 관하여 그
부동산을 자신이 계속 사용․수익하고
있는 경우와 특별히 다르지 않으므로 이전등기청구권의 소멸시효는 진행되지 않는다고 보아야 한다(대법원 1999. 3. 18. 선고 98다32175
전원합의체 판결 참조). 한편, 건물은
일반적으로 그 대지를 떠나서는 존재할 수 없으므로, 건물의 소유자는 건물의 소유를 위하여 그 대지인
토지를 점유하고 있다고 볼 수 있고, 이는 건물의 소유자가 현실적으로 건물이나 그 대지를 점유하지 않더라도
마찬가지이지만, 그가 건물의 소유권을 상실한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 대지에 대한 점유도
함께 상실한다(대법원 1993. 10. 26 선고 93다2483 판결, 대법원 2017. 1. 25. 선고 2012다72469 판결 참조).
원고가 공매로 이 사건 공장의 소유권을 상실함으로써 이 사건
토지의 점유를 상실하였는바, 이 사건 토지에 건축된 이 사건 공장에 대한 공매가 위 토지에 대한 원고의
권리행사라고 보기 어렵고, 원고가 2003. 2. 19. 공매로
이 사건 공장의 소유권을 상실함으로써 그 대지인 이 사건 토지의 점유를 상실하였으므로, 그 때부터 이
사건 소유권이전등기청구권에 관한 상사소멸시효가 진행한다.
판결의 의의 부동산의 매수인이
그 부동산을 받아 사용·수익하다가 보다 적극적인 권리 행사의 일환으로 다른 사람에게 그 부동산을 처분하고
그 점유를 승계하여 준 경우에는 그 소유권이전등기청구권의 소멸시효가 진행하지 않는다는 것이 우리 대법원의 확립된 판례입니다. 본 판결은 위 대법원
판결의 법리를 확인하며, 압류재산을 환가하는 절차인 ‘공매’로 점유를 상실한 것을 두고 ‘매매’와
같은 권리행사의 일환이라 볼 수 없다고 판시한바, 이는 시효제도가 이른바 ‘권리 위에 잠자는 자’를 법적 보호에서 제외하기 위하여 규정된 제도라는
점 등을 고려할 때 지극히 타당하다고 판단됩니다. 덧붙여 부동산의 미등기매수인이
그 점유를 상실하여 더 이상 사용․수익하지 아니하는 경우, 소유권이전등기청구권의 소멸시효 중단을 주장하기 위해서는 그 부동산의 처분과 같은 적극적인 권리 행사가 요구된다는 점 또한 다시금 유의할 필요가 있겠습니다.
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