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| 제 목 | [민사] 최근 개정내용을 중심으로 한 상가임대차법 주요 내용 |
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| 등록일 | 2018. 05. 01. |
이유미 변호사 I. 상가건물임대차보호법의 입법취지와 기본구조 1. 입법취지 상가건물임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라고 하며, 법명에 관하여 별도의 표기가 없다면 상가임대차법의 조항을 의미합니다)은 상가건물의 임대차에서 일반적으로 사회적·경제적 약자인 임차인을 보호함으로써 임차인들의 경제생활의 안정을 도모하기 위하여 민법에 대한 특례를 규정하려는 목적으로 제정되었습니다. 2. 기본구조와 적용범위 상가임대차법은 임차인 보호를 위하여 임차인에게 다음과 같은 권리를 규정하고 있습니다. 
이 법은 상가건물의 임대차에 대하여 적용하되, 원칙적으로 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 적용하지 아니하나(법 제2조 제1항), ① 대항력(법 제3조), ② 임차인의 계약갱신에 관한 일부 규정(법 제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2), ③ 권리금 보호규정(법 제10조의3 내지 제10조의7), ④ 3기 차임연체시 임대인의 계약해지권(법 제10조의8) ⑤ 상가건물임대차표준계약서 권장(제19조)에 관한 규정은 대통령령이 정하는 환산보증금을 초과하는 임대차에 대해서도 적용됩니다(법 제2조 제3항). 한편 상가임대차법은 우리나라 특유의 제도인 권리금 제도를 하나의 재산권으로 보호하고 있는바, 기존임차인이 임대인에게 직접 권리금 반환을 청구하는 것을 인정하는 것이 아니라, 임대인은 기존임차인이 신규임차인의 주선을 통하여 신규임차인으로부터 권리금을 수취하는 것을 방해하여서는 안 되고 이를 어길 경우 손해배상 책임을 지도록 하는 간접적인 방식을 통하여 권리금을 보호하고 있습니다. II. 최근 개정내용을 중심으로 한 상가임대차법 주요 내용 최근 주목할 만한 상가임대차법 관련 개정 내용으로는 ① 환산보증금의 상향(법 시행령 제2조), ② 차임 또는 보증금의 증액 청구 한도 인하(법 시행령 제4조)가 있으며, 2015. 5. 13.자 법 개정으로 인하여 도입된 권리금 보호조항(2015. 5. 13.자 상가임대차법 제10조의3 내지 제10조의7 신설)과 관련해서도 의미 있는 하급심 판결이 계속되고 있습니다. 1. 환산보증금 기준 상향 (법 시행령 제2조) : 2018. 1. 26.자 이후로 최초로 체결되거나 갱신되는 상가건물 임대차계약에 적용됨(시행령 부칙 제2조) 2018. 1. 26.자 상가임대차법 시행령 개정에 의하여 상가임대차법 적용 기준인 환산보증금이 기존보다 크게 상향조정 되었습니다. 상향조정된 환산보증금은 2018. 1. 26.자 이후로 최초로 체결되는 상가건물 임대차계약뿐만 아니라 2018. 1. 26.자 이후로 ‘갱신’되는 상가건물 임대차계약에도 적용됩니다. 따라서 기존에는 상가임대차법의 보호를 받지 못하는 임대차계약이라고 하더라도 갱신을 통하여 상가임대차법이 전부 적용될 가능성이 있는바, 임대인과 임차인 모두가 주목할 필요가 있습니다. 환산보증금을 기존과 비교하여 보면 다음과 같습니다. 
※ 비고: 환산보증금 = 보증금 + 월차임 x 100(법 제2조 제2항, 시행령 제2조 제2항 및 제3항) 2. 차임 또는 보증금의 증액 청구 한도 인하 (시행령 제4조) : 이 영 시행 당시 존속 중인 상가건물 임대차계약에 대해서도 적용됨(시행령 부칙 제3조) 
※ 환산보증금 초과 임대차에는 5% 인상 한도가 적용되지 아니함 3. 권리금 보호 규정 (1) 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 권리금은 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 의미하며(법 제10조의3), 임대인은 ‘정당한 사유’ 없이 아래와 같은 행위를 통하여 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 되고(법 제10조의4 제1항 각 호), 이를 위반하는 경우 손해배상의무를 부담합니다(법 제10조의4 제3항). 
(2) 임대인의 권리금 회수기회 보호의무의 예외 그러나, 다음과 같은 사유가 존재하면, ‘정당한 사유’가 존재하는 것으로 되어, 임대인이 임차인의권리금 회수를 방해한 경우에 해당하지 않습니다(법 제10조의4 제2항 각 호). 
또한, 임차인에게 아래와 같은 사유로 계약갱신요구권이 인정되지 아니하는 경우에는, 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 또한 인정되지 않습니다(법 제10조의4 제1항 단서, 법 제10조 제1항 각 호). 
(3) 권리금 보호규정 신설 후 하급심 판례의 태도 최근 하급심 판례에 따르면 ① 신규임차인 주선 행위가 없다면 임차인은 임대인이 단지 임대차계약 만료시 재계약을 하지 않겠다는 의사만으로 권리금 보호의무 위반을 이유로 하는 손해배상을 청구할 수 없다고 보아(제주지방법원 2017. 4. 21. 선고 2016가단54468) 기존임차인의 신규임차인 주선행위가 임대인의 권리금 보호의무의 요건임을 밝히고 있고, ② 상가건물 임대차보호법 제10조의4를 해석ㆍ적용함에 있어 같은 법 제10조 제2항을 유추적용하는 것은 법원의 법률해석 권한의 한계를 일탈한 것이므로, 임차인의 계약갱신청구권 행사기간인 5년이 도과하였다고 하여 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 면한다고 볼 수는 없다고 하여 권리금 보호의무의 예외를 엄격하게 인정하고 있는 것으로 파악되나(대전지방법원 2017. 5. 19. 선고 2016나108951, 108968 판결), 반면 ③ 임대인이 신규임차인에 대하여 기존보다 40% 이상 인상된 차임을 제시하여 새로운 임대차계약 체결이 무산되었다고 하더라도 종합적인 사정을 고려하여 볼 때 합리적인 수준의 차임 인상을 요구하였던 것이라면 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 위반하였다고 보기 어렵다고 판시하고 있는바(대구고등법원 2017. 10. 26. 선고 2016나1770, 1787 판결), 단순히 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않았다는 이유만으로 임대인이 권리금 보호의무를 위반하였다고 단정 지을 수만은 없다고 보아야 할 것이므로, 임대인의 권리금 보호의무 위반을 판단함에 있어서 법령을 기초로 하여 다양한 이해관계를 고려하고 있음을 알 수 있습니다. 4. 임차인의 계약갱신청구권 (법 제10조) 법은 임차인의 계약갱신청구권을 최초 임대차로부터 5년의 기간으로 제한하고 있으나, 한 번의 갱신요구로 5년의 기간 전부가 보장되는 것은 아니고, 임대차 만기 전 6개월부터 1개월 사이에 매번 갱신을 요구해야 합니다. 또한 언제나 임차인의 계약갱신청구권이 인정되는 것은 아니며, 법 제10조 제1항 각호의 사유가 존재하는 경우 임차인의 계약갱신청구권은 인정되지 아니하므로, 계약갱신 시점에서 위와 같은 점을 유의하여야 합니다. 또한 임대인의 입장에서도 계약의 갱신이 모든 경우에 최초 임대차로부터 5년의 기간으로 한정되어 최초 임대차로부터 5년의 기간이 지나면 기간만료로 당연종료되는 것은 아니라는 점을 유의하여야 합니다. 대법원은 임차인이 명시적으로 계약갱신의 요청을 하여 임대차계약이 갱신된 경우가 아니라, 단순히 임대인이 위와 같은 기간 내에 갱신거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지 아니하였고, 이에 따라 임대차기간이 만료된 때에 임대차의 갱신이 의제되어 임대차계약이 갱신된 경우(법 제10조 제4항 소위 ‘법정갱신’), 전체 임대차기간을 5년으로 제한하는 법 제10조 제2항의 규정은 적용되지 아니한다고 보고 있습니다(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307 판결). 따라서 임대인에게 갱신거절 또는 조건변경의 의사가 있는 경우 임차인에 대하여 이를 분명히 통지하여야 할 필요가 있을 것입니다. |
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