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제  목 [민사] 누적적 근저당권을 설정한 물상보증인의 권리
등록일 2020 .05 .12


[민사] 누적적 근저당권을 설정한 물상보증인의 권리

- 대법원 2020. 4. 9. 선고 2014다51756, 2014다51763 판결



김윤기 변호사




1. 사실관계

가. P은행은 2009. 10. 16. 甲에게 75억원을 대출하였고, 원고1은 같은 날 甲의 P은행에 대한 현재 및 장래 부담하는 채무를 97.5억원의 범위에서 연대보증 하였습니다.

甲과 원고1,2는 2009. 10. 14. 甲이 P은행에 대하여 현재 및 장래 부담하는 채무를 포괄 담보하기 위하여, P은행을 근저당권자로 하여 ① 甲 소유의 건물 4호실과 원고 1소유의 아파트를 공동담보로 하고 채권최고액을 25억원으로 하는 근저당권(이하 ‘A그룹 근저당권’이라 합니다), ② 원고1 소유의 토지와 건물 및 원고1,2가 각 1/2 지분씩 공유하는 토지를 공동담보로 하고 채권최고액을 40억원으로 하는 근저당권(이하 ‘B그룹 근저당권’이라 합니다), ③ 甲 소유의 건물 36호실에 대하여 각 부동산별로 채권최고액을 약 9,000만원 내지 16억원으로 하는 각 근저당권(이하 ‘C그룹 근저당권’이라 합니다)을 각 설정하여, P은행은 2019. 10. 16. 근저당권설정등기를 마쳤습니다.

이 때 당사자들은 A그룹 근저당권 상호간 및 B그룹 근저당권 상호간을 제외하고는 각 근저당권 사이에 담보 범위가 중첩되지 않고 甲의 P은행에 대한 대출금 채권 전체를 누적적으로 담보할 의사로 각 근저당권을 설정하였습니다.

나. 이후 B그룹 근저당권의 목적물인 원고1,2 공유의 토지에 관하여 공익사업이 시행되어 사업시행자가 해당 토지를 협의취득 하였는데, 사업시행자는 P은행의 물상대위권 행사에 따라 2010. 4월 ~ 7월 경까지 P은행에 원고1을 위하여 1,011,463,842원을, 원고2를 위하여 1,013,000,000원을 각 지급하였습니다.

다. P은행이 A그룹 근저당권에 기하여 원고1 소유의 아파트에 관한 임의경매개시결정을 받자, 원고1은 매각기일 연기를 위하여 2012. 2. 23. P은행에 2억원을 변제하였습니다.

라. P은행은 2012. 3. 21. 乙에게 甲에 대한 대출금채권과 A, B, C그룹 근저당권 전부를 양도하고, 2012. 4. 3. 乙명의의 근저당권이전의 부기등기를 마쳤습니다.

마. 한편, 피고는 2010. 9. 7. 甲에 대한 공사대금 채권을 담보하기 위하여 A그룹 근저당권, C그룹 근저당권의 목적물인 甲 소유의 건물 전체를 공동담보로 채권최고액을 19.5억원으로 하는 근저당권설정등기를 마쳤습니다.

바. 피고 등 채권자들의 신청에 따라 甲 소유 건물 38호실(C그룹 근저당권의 목적물 전체와 A그룹 근저당권의 목적물 중 2호실)에 관하여 임의경매절차(이하 ‘이 사건 경매절차’라 합니다)가 진행되었는데, 배당법원은 2013. 2. 12., 2013. 3. 12. 2차에 걸친 배당기일에서 당해세 압류권자, 소액임차인, 1순위 근저당권자 乙 등 선순위 채권자에게 배당하고 난 나머지 금액 1,608,205,161원(1차 배당), 162,457,379원(2차 배당)을 모두 피고와 피고의 배당금 전부채권자에게 배당하고, 원고들에게는 전혀 배당하지 않는 내용으로 배당표를 작성하였습니다.

이에 원고들은 피고에 대한 배당액에 대하여 이의하고, 배당이의소송을 제기하였습니다.

2. 누적적 근저당권을 설정한 물상보증인의 권리

원고들이 제기한 배당이의소송에서의 쟁점은, 근저당권자(P은행)에 합계 약 22억원을 지급(변제)한 원고들이 A그룹 근저당권, C그룹 근저당권에 대해 권리를 행사할 수 있는지 여부이자, 나아가 A그룹 근저당권, C그룹 근저당권의 목적물인 甲 소유의 건물의 후순위저당권자인 피고와의 우열관계가 어떻게 되는지 여부였습니다.

관련하여 최근 대법원은, ‘당사자 사이에 하나의 기본계약에서 발생하는 동일한 채권을 담보하기 위하여 여러 개의 부동산에 근저당권을 설정하면서 각각의 근저당권 채권최고액을 합한 금액을 우선변제 받기 위하여 공동근저당권의 형식이 아닌 개별 근저당권의 형식을 취한 경우, 이러한 근저당권은 민법 제368조가 적용되는 공동근저당권이 아니라 피담보채권을 누적적(累積的)으로 담보하는 근저당권에 해당한다. 이와 같은 누적적 근저당권은 공동근저당권과 달리 담보의 범위가 중첩되지 않으므로, 누적적 근저당권을 설정받은 채권자는 여러 개의 근저당권을 동시에 실행할 수도 있고, 여러 개의 근저당권 중 어느 것이라도 먼저 실행하여 그 채권최고액의 범위에서 피담보채권의 전부나 일부를 우선변제 받은 다음 피담보채권이 소멸할 때까지 나머지 근저당권을 실행하여 그 근저당권의 채권최고액 범위에서 반복하여 우선변제를 받을 수 있다.’고 하면서, 공동근저당권과 구별되는 이른바 ‘누적적 근저당권’의 권리행사 방법에 대하여 설시하였습니다(대법원 2020. 4. 9. 선고 2014다51756, 2014다51763 판결).

나아가 대법원은, ‘채권자가 하나의 기본계약에서 발생하는 동일한 채권을 담보하기 위하여 채무자 소유의 부동산과 물상보증인 소유의 부동산에 누적적 근저당권을 설정받았는데 물상보증인 소유의 부동산이 먼저 경매되어 매각대금에서 채권자가 변제를 받은 경우, 물상보증인은 채무자에 대하여 구상권을 취득함과 동시에 민법 제481조, 제482조에 따라 종래 채권자가 가지고 있던 채권 및 담보에 관한 권리를 행사할 수 있다. 이때 물상보증인은 변제자대위에 의하여 종래 채권자가 보유하던 채무자 소유 부동산에 관한 근저당권을 대위취득하여 행사할 수 있다.’고 판시하면서, ① 동일한 피담보채권이 모두 소멸할 때까지 자유롭게 근저당권 전부 또는 일부를 실행하여 각각의 채권최고액까지 우선변제를 받고자 누적적 근저당권을 설정한 당사자의 의사를 고려하면, 누적적 근저당권은 각 근저당권의 담보 범위가 중첩되지 않고 서로 다르지만 이러한 점을 들어 피담보채권이 각 근저당권별로 자동으로 분할된다고 볼 수도 없으므로, 물상보증인이 변제로 채권자를 대위할 경우 채무자 소유 부동산에 설정된 근저당권은 민법 제482조 제1항에 따라 행사할 수 있는 채권의 담보에 관한 권리에 해당하는 점, ② 민법 제481조, 제482조가 대위변제자로 하여금 채권자의 채권과 그 채권에 관한 담보권을 행사할 수 있도록 하는 이유는 대위변제자의 채무자에 대한 구상권의 만족을 실효성 있게 보장하기 위함이고, 물상보증인은 채무자의 자력이나 함께 담보로 제공된 채무자 소유 부동산의 담보력을 기대하고 자신의 부동산을 담보로 제공하는 것이므로, 누적적 근저당권의 피담보채권액이 각각의 채권최고액을 합한 금액에 미달하는 경우 물상보증인은 변제자대위 등을 통해 채무자 소유의 부동산이 가장 우선적으로 책임을 부담할 것을 기대하고 담보를 제공한 것인바(누적적 근저당권의 피담보채권액이 각각의 채권최고액을 합한 금액보다 큰 경우에는 채권자만이 모든 근저당권으로부터 만족을 받게 되므로 물상보증인의 변제자대위가 인정될 여지가 없음), 그 후에 채무자 소유 부동산에 후순위저당권이 설정되었다는 사정 때문에 물상보증인의 기대이익을 박탈할 수는 없는 점, ③ 누적적 근저당권은 공동근저당권이 아니라 개별 근저당권의 형식으로 등기되므로 채무자 소유 부동산의 후순위저당권자는 해당 부동산의 교환가치에서 선순위 근저당권의 채권최고액을 뺀 나머지 부분을 담보가치로 파악하고 저당권을 취득하는바, 선순위근저당권의 채권최고액 범위에서 물상보증인의 변제자대위를 허용하더라도 후순위저당권자의 보호가치 있는 신뢰를 침해한다고 볼 수 없는 점을 이유로 들었습니다(대법원 2020. 4. 9. 선고 2014다51756, 2014다51763 판결).

3. 사안의 결론

위와 같은 누적적 근저당권을 설정한 물상보증인의 권리에 관한 법리에 따라, 대법원은 원고들이 변제자대위에 의하여 A그룹 근저당권 및 C그룹 근저당권을 P은행의 승계인인 乙과 함께 행사할 수 있다고 보았습니다.

나아가 대법원은 원고1의 경우 甲의 대출금채무 전체에 대하여 연대보증인의 지위도 겸하고 있으므로, 연대보증인의 지위에서도 A그룹 근저당권 및 C그룹 근저당권에 대하여 변제자 대위를 할 수 있다고 하면서, 원고들은 이 사건 경매절차에서 A그룹 근저당권 및 C그룹 근저당권의 각 채권최고액 중 乙이 우선변제 받고 남은 금액이 있으면 원고들의 구상권의 범위에서 후순위근저당권자인 피고에 우선하여 배당 받을 수 있다고 판시하였습니다.

4. 대법원 판결의 의의

공동근저당의 경우 목적부동산 전부가 경매될 경우 채권자는 각 부동산의 경매대가에 비례하여 피담보채권의 분담을 정하게 되나(민법 제368조 제1항), 누적적 근저당권의 경우 채권자는 그와 같은 제한을 받지 아니합니다.

그리고 위 대법원 판결은, 채무자 소유의 부동산과 물상보증인 소유의 부동산에 누적적 근저당권이 설정된 경우, 물상보증인 소유의 부동산으로부터 먼저 변제가 이루어지게 되면 물상보증인은 변제자대위에 의하여 종래 채권자가 보유하던 채무자 소유 부동산에 관한 근저당권을 대위취득할 수 있게 되므로, 채무자 소유 부동산에 설정된 후순위근저당권자에 비해서는 우선하여 배당을 받을 수 있다고 판시한 점에서, 의미가 있습니다.

다만, 위 대법원 판례 사안과 같이 물상보증인 소유 부동산을 통하여 피담보채무의 일부만 변제된 경우에는, 대법원이 일관하여 채권자가 대위자에 우선하여 변제받는다고 판시한바 있으므로(대법원 2002. 7. 26. 선고 2001다53929 판결, 2011. 1. 27. 선고 2008다13623 판결 등 참조), 누적적 근저당권을 설정해 주었다가 변제자대위를 통하여 근저당권을 대위행사할 수 있게 되는 물상보증인의 경우에도, 후순위 근저당권자(위 사안의 경우 피고) 보다는 우선변제를 받게 될 것이지만, 채권자(위 사안의 경우 P은행에서 乙로 이전됨)에 비하여 우선변제를 받지는 못하는 점도 유의해야 할 것입니다.