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제  목 [도시정비] 주택재개발정비사업의 시행자가 주거이전비 등을 지급하지 아니한 경우의 법률관계
등록일 2021 .09 .10


[도시정비] 주택재개발정비사업의 시행자가 주거이전비 등을 지급하지 아니한 경우의 법률관계

- 대법원 2021. 6. 30. 선고 2019다207813 판결
- 대법원 2021. 7. 29. 선고 2019다300484 판결
- 대법원 2021. 7. 29. 선고 2019도13010 판결



김윤기 변호사




1. 도시 및 주거환경정비법의 관련 규정

구 「도시 및 주거환경정비법」(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’) 제49조 제6항은 ‘관리처분계획의 인가∙고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자∙지상권자∙전세권자∙임차권자 등 권리자는 제54조의 규정에 의한 이전의 고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없다. 다만 사업시행자의 동의를 받거나 제40조 및 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다.’고 규정하고 있습니다. 따라서, 주택재개발정비사업의 시행자가 현금청산대상자나 세입자에 대해서 종전의 토지나 건축물의 인도를 구하려면 관리처분계획의 인가∙고시만으로는 부족하고, 구 도시정비법 제49조 제6항 단서에서 정한 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 ‘토지보상법’)에 따른 손실보상이 완료되어야 합니다.

현행 도시정비법 제81조 제1항 제1호, 제2호 역시 아래와 같이 구 도시정비법 제49조 제6항과 같은 취지의 내용을 정하고 있습니다.

제81조(건축물 등의 사용∙수익의 중지 및 철거 등)
① 종전의 토지 또는 건축물의 소유자∙지상권자∙전세권자∙임차권자 등 권리자는 제78조 제4항에 따른 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 제86조에 따른 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 사업시행자의 동의를 받은 경우
2. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 경우


구 도시정비법 제49조 제6항 단서 또는 현행 도시정비법 제81조 제1항 제2호가 정하고 있는 ‘토지보상법에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 경우’의 해석과 관련하여, 토지보상법 제78조 등에서 정한 주거이전비, 이주정착금, 이사비(이하 ‘주거이전비 등’)도 ‘손실보상’의 범위에 포함되는지가 문제될 수 있는데, 최근 대법원은 아래와 같이 일관된 법리를 전개하여, 주거이전비 등이 토지보상법에 따른 손실보상에 포함된다고 판시하였습니다.

2. 주택재개발사업의 시행자가 주거이전비 등을 지급하지 아니한 경우, 현금청산대상자나 세입자가 시행자의 부동산 인도청구를 거절할 수 있는지 여부

대법원은, 아래와 같은 이유에서, 토지보상법 제78조에서 정한 주거이전비 등도 구 도시정비법 제49조 제6항 단서에서 정한 ‘토지보상법에 따른 손실보상’에 해당한다고 하면서, 주택재개발사업의 사업시행자가 공사에 착수하기 위하여 현금청산대상자나 세입자로부터 정비구역 내 토지 또는 건축물을 인도받기 위해서는 협의나 재결절차 등에 의하여 결정되는 주거이전비 등도 지급할 것이 요구되고, 만일 사업시행자와 현금청산대상자나 세입자 사이에 주거이전비 등에 관한 협의가 성립된다면 사업시행자의 주거이전비 등 지급의무와 현금청산대상자나 세입자의 부동산 인도의무는 동시이행의 관계에 있게 되고, 재결절차 등에 의할 때에는 주거이전비 등의 지급절차가 부동산 인도에 선행되어야 할 것이라고 판시하였습니다(대법원 2021. 6. 30. 선고 2019다207813 판결).

(i) 구 도시정비법 제49조 제6항 단서는 제정 당시 ‘사업시행자의 동의’를 받은 경우에만 관리처분계획의 인가∙고시에도 불구하고 권리자의 사용∙수익이 정지되지 않도록 예외를 두고 있었는데, 도시정비법이 2009. 5. 27. 법률 제9729호로 개정될 때 ‘제40조 및 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 권리자’의 경우가 추가되었는바, 이는 사업시행으로 인하여 소유권 등 권리를 상실하는 권리자가 주거 공간을 인도하기 이전에 손실보상을 받을 수 있도록 법적으로 보장함으로써 소유자, 세입자 등 권리자의 재산권에 대한 손실을 보전하고 안정적인 주거 이전을 확보하기 위한 것으로 평가할 수 있고(헌법재판소 2015. 11. 26. 선고 2013헌바415 결정 등), 이러한 구 도시정비법의 개정경위와 입법목적을 고려할 때 구 도시정비법 제49조 제6항은 사업시행자의 현금청산대상자나 세입자에 대한 주거이전비 등의 지급을 실질적으로 보장할 수 있는 방향으로 해석되어야 하는 점,

(ii) 구 도시정비법 제40조 제1항 본문은 ‘정비사업의 시행을 위한 수용 또는 사용에 관하여 도시정비법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 토지보상법을 준용한다.’고 정하고 있는데, 토지보상법 제78조 제1항의 이주정착금 및 같은 조 제5항의 주거이전비와 이사비의 보상은 구 도시정비법 제40조 제1항에 의하여 준용되는 토지보상법에서 명문으로 규정한 손실보상에 해당하는 점,

(iii) 주거이전비 등의 보상항목에 대하여 수용재결에서 심리∙판단되지 않았다면 사업시행자가 수용재결에서 정해진 토지나 지장물 등 보상금을 지급 또는 공탁한 것만으로 구 도시정비법 제49조 제6항 단서에서 정한 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되었다고 보기 어려운 점,

대법원은 위와 같은 판단 하에, ‘원고가 주거이전비 등에 대하여 재결신청을 하지 아니하여 수용재결에서 주거이전비 등에 대하여 심리, 판단하지 아니한 채 산정한 토지나 지장물 등 보상금을 공탁한 것 만으로 구 도시정비법 제49조 제6항 단서에서 정한 손실보상이 완료되었다고 단정하고 원고의 이 사건 부동산에 대한 인도 청구를 인용’한 원심 판결을 파기∙환송하였습니다.

3. 주택재개발사업의 시행자가 주거이전비 등을 지급하지 아니한 경우, 사업구역 내 토지나 건축물을 사용∙수익하고 있는 현금청산대상자를 상대로 수용개시일부터 부당이득반환청구를 할 수 있는지 여부

대법원은 위 대법원 2021. 6. 30. 선고 2019다207813 판결을 인용하며, ‘구 도시정비법 제49조 제6항 단서에서 정한 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되려면 협의나 수용재결에서 정한 토지나 건축물 등에 대한 보상금의 지급 또는 공탁뿐만 아니라 주거이전비 등에 대한 지급절차까지 이루어져야 한다. 만일 협의나 재결절차 등에 따라 주거이전비 등의 지급절차가 이루어지지 않았다면 관리처분계획의 인가∙고시가 있더라도 분양신청을 하지 않거나 철회하여 현금청산대상자가 된 자는 종전의 토지나 건축물을 사용∙수익할 수 있다. 위와 같이 주거이전비 등을 지급할 의무가 있는 주택재개발정비사업의 시행자가 종전 토지나 건축물을 사용∙수익하고 있는 현금청산대상자를 상대로 부당이득반환을 청구하는 것은 허용되지 않는다.’고 판시하였습니다(대법원 2021. 7. 29. 선고 2019다300484 판결).

4. 주택재개발사업구역 내 토지나 건축물을 점유하고 있는 현금청산대상자나 임차인이 주거이전비 등을 지급받지 못한 경우에도 사업시행자에게 수용개시일까지 토지 등을 인도하지 아니하였음을 이유로 토지보상법 제43조, 제95조의2 위반죄로 처벌할 수 있는지 여부

대법원은 마찬가지로 대법원 2021. 6. 30. 선고 2019다207813 판결을 인용하며, ‘주택재개발사업의 시행자가 공사에 착수하기 위하여 현금청산대상자나 임차인 등으로부터 정비구역 내 토지 또는 건축물을 인도받기 위해서는 협의나 재결절차 등에서 결정되는 주거이전비 등을 지급할 것이 요구된다. 사업시행자가 수용재결에서 정한 토지나 지장물 등 보상금을 지급하거나 공탁한 것만으로 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되었다고 보기 어렵다. 사업시행자가 수용재결에 따른 보상금을 지급하거나 공탁하고 토지보상법 제43조에 따라 부동산의 인도를 청구하는 경우 현금청산대상자나 임차인 등이 주거이전비 등을 보상받기 전에는 특별한 사정이 없는 한 구 도시정비법 제49조 제6항 단서에 따라 주거이전비 등의 미지급을 이유로 부동산의 인도를 거절할 수 있다. 따라서 이러한 경우 현금청산대상자나 임차인 등이 수용개시일까지 수용대상 부동산을 인도하지 않았다고 해서 토지보상법 제43조 제95조의2 제2호 위반죄로 처벌해서는 안 된다.’고 판시하면서, ‘주거이전비 등은 사전보상의 원칙이 적용되는 손실보상금에 해당하기 어렵다는 이유로 주거이전비 등이 지급되었는지 여부에 대해 심리하지 않고 현금청산대상자인 피고인이 수용개시일까지 수용대상 부동산을 인도하지 않은 행위가 토지보상법 제43조, 제95조의2 제2호 위반죄에 해당한다고 보아 공소사실을 유죄로 인정’한 원심을 파기∙환송하였습니다(대법원 2021. 7. 29. 선고 2019도13010 판결).

5. 판결의 의의

위와 같은 대법원의 판결에 의하면, 주택재개발사업의 시행자가 현금청산대상자나 세입자에 대하여 주거이전비 등을 지급하지 아니하고, 수용재결에 따른 보상금만을 지급 또는 공탁한 경우, (i) 현금청산대상자나 세입자는 주택재개발사업의 시행자의 부동산 인도청구를 거절할 수 있고, (ii) 주택재개발사업의 시행자는 현금청산대상자나 세입자에 대하여 부당이득반환청구를 할 수도 없으며, (iii) 현금청산대상자나 세입자의 인도거부가 토지보상법 위반죄를 구성하지도 않는다는 것입니다.

따라서, 주택재개발사업의 시행자로서는, 수용재결에 따른 보상금 지급(또는 공탁) 외에도, 반드시 주거이전비 등을 현금청산대상자나 세입자에 대하여 지급하여야만 사업구역 내 토지 등의 인도를 구할 수 있고, 인도 거부에 따른 부당이득반환청구나 형사책임을 물을 수 있을 것이라는 점을 유의하여야 할 것입니다. 나아가, 주택재개발사업의 시행자의 주거이전비 등 지급의무는 인도청구에 대하여 선이행의무에 해당한다는 점에도 유의할 필요가 있습니다.

그리고, 구 도시정비법 제49조 제6항 단서의 규정은 현행 도시정비법 제81조 제1항 제1호, 제2호에도 동일한 취지의 규정으로 존재하므로, 현재 주택재개발사업을 시행하는 경우에도 그대로 적용이 될 것이라는 점도 참고하여야 할 것입니다.