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제  목 [부동산개발] 담보신탁 시 개발부담금 납부의무자는 누구인가
등록일 2021 .09 .10


[부동산개발] 담보신탁 시 개발부담금 납부의무자는 누구인가

- 대법원 2014. 8. 28 선고 2013두14696 판결
- 서울고등법원 2017. 8. 24. 선고 2017누49159 판결
(대법원 심리불속행 확정)



전성우 변호사




1. 개발이익환수법 관련 규정

개발이익환수법 제6조(납부 의무자)
① 제5조 제1항 각 호의 사업시행자는 이 법으로 정하는 바에 따라 개발부담금을 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 그에 해당하는 자가 개발부담금을 납부하여야 한다.
1. 개발사업을 위탁하거나 도급한 경우에는 그 위탁이나 도급을 한 자
2. 타인이 소유하는 토지를 임차하여 개발사업을 시행한 경우에는 그 토지의 소유자
3. 개발사업을 완료하기 전에 사업시행자의 지위나 제1호 또는 제2호에 해당하는 자의 지위를 승계하는 경우에는 그 지위를 승계한 자

2. 신탁사가 사업시행자의 지위를 승계하여 개발사업을 시행한 경우

신탁사가 사업시행자의 지위를 승계하여 개발사업을 시행한 경우, 대법원은 아래와 같은 이유로, 신탁사인 수탁자가 위 개발이익환수법 제6조 제1항 본문에 따른 사업시행자일 뿐만 아니라, 제1항 단서 제3호에 따라 사업시행자의 지위를 승계한 자에도 해당한다고 보아, 수탁자인 신탁사가 개발부담금 납부의무자라고 판시하였습니다.

[대법원 2014. 8. 28 선고 2013두14696 판결]

(1) 개발이익환수법 제6조 제1항 본문에 따른 사업시행자라고 판단한 부분

‘토지로부터 발생되는 개발이익을 환수하여 이를 적정하게 배분함으로써 토지에 대한투기를 방지하고 토지의 효율적인 이용을 촉진하여 국민 경제의 건전한 발전에 이바지한다는 개발이익환수에 관한 법률(이하 ‘법’이라 한다)의 제정 목적이나, 개발사업 시행으로 정상지가 상승분을 초과하여 개발사업을 시행하는 자(이하 ‘사업시행자’라 한다)나 토지 소유자에게 귀속되는 토지가액 증가분이 개발부담금 부과대상임을 고려하면, 법 제6조 제1항 본문에서 정한 개발부담금 납부의무자로서의 사업시행자는 특별한 사정이 없는 한 개발사업의 시행으로 불로소득적 개발이익을 얻게 되는 토지 소유자인 사업시행자를 말한다(대법원 1993. 8. 24. 선고 92누19354판결 등 참조). 부동산 신탁에서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자의 내부관계에서 소유권이 위탁자에게 유보되지는 아니하며(대법원 1991. 8. 13. 선고 91다12608판결, 대법원 2012. 6. 14. 선고 2010두2395판결 등 참조), 신탁재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 멸실, 훼손, 그 밖의 사유로 수탁자가 얻은 재산은 신탁재산에 속하게 되므로(신탁법 제27조), 토지 소유자인 사업시행자가 부동산신탁회사에 토지를 신탁하고 부동산신탁회사가 수탁자로서 사업시행자의 지위를 승계하여 신탁된 토지에서 개발사업을 시행한 경우에 그 토지가액의 증가로 나타나는 개발이익은 해당 개발토지의 소유자이자 사업시행자인 수탁자에게 실질적으로 귀속된다고 봄이 타당하고, 수탁자를 개발부담금의 납부의무자로 보아야 한다.’

(2) 개발이익환수법 제6조 제1항 단서 제3호에 따른 사업시행자의 지위를 승계한 자라고 판단한 부분

‘법 제6조 제1항 단서 제3호는 개발사업을 완료하기 전에 사업시행자의 지위가 승계된 경우에 그 지위를 승계한 자가 개발부담금을 납부할 의무가 있다고 규정하고 있다. 위 법률조항은 개발사업이 승계된 경우에 그 승계 시까지 발생한 개발이익과 승계 후에 발생한 개발이익을 가려내는 것이 쉽지 아니한 점을 고려하여 마련된 규정으로서, 개발사업의 승계 당사자들 사이에 개발이익 및 개발부담금의 승계에 관한 약정이 불가능하다는 등의 특별한 사정이 없는 한 사업시행자의 지위를 승계한 자로 하여금 개발부담금의 납부의무를 부담하도록 하는 것이다(대법원 2002. 4. 12. 선고 2000두2655판결, 대법원 2009.3.12.선고 2008두19321판결 등 참조). 원고와 소외 회사 사이에 개발이익 및 개발부담금의 승계에 관한 약정을 하는 것이 불가능하였다고 볼 사정을 찾을 수 없는 이 사건에서,원고는 위 법률조항에서 정한 사업시행자의지위를 승계한 자로서 그 승계 시까지 발생한 개발이익을 포함하여 산정한 전체의 개발부담금을 납부할 의무가 있다고 보아야 한다.’

3. 담보신탁의 경우

위 대법원 사례는 신탁사가 기존 사업시행자로부터 사업시행자 지위까지 승계받은 사례이므로, 담보신탁의 경우에 그대로 적용될 수 있는 것인지 논란이 있어 왔습니다.

이에 대해서는 2013년경 국토교통부의 아래와 같은 유권해석을 근거로, 담보신탁의 경우에는 사업시행자가 개발부담금 납부의무자라고 보는 것이 일반적이었습니다.



그런데, 아래와 같은 서울고등법원 2017. 8. 24. 선고 2017누49159 판결(대법원 2018. 1. 11. 선고 2017두61263 판결로 심리불속행 확정됨)이 나옴으로써, 담보신탁의 경우에도 ‘단순히 채권담보목적에 그치지 않고 개발사업의 수분양자들을 위하여 신탁재산 소유권을 이전받은 경우’에는 신탁사가 개발부담금 납부의무자라고 볼 가능성이 높아졌습니다.

[서울고등법원 2017. 8. 24. 선고 2017누49159 판결]의 요지

아래와 같은 이유에 비추어 보면, 이 사건 토지들의 개발이익은 개발사업 진행 중에 신탁법상 신탁계약인 이 사건 담보신탁계약의 수탁자로서 사업시행자 지위를 승계한 코리아신탁 주식회사에게 귀속되었다고 보는 것이 타당하다.

(1) 담보신탁계약서 특약사항에는, ‘담보신탁계약서 제1조에서 정한 신탁목적(채권담보)과 더불어 잔금완납 수분양자에 대해 우선수익자의 요청이 있는 경우 수탁자가 즉시 신탁재산의 소유권을 수분양자에게 직접 이전하여 수분양자의 권리를 안전하게 하려는데 그 목적이 있다’(제1조), ‘수탁자는 사업의 정상적 진행이 곤란하거나 대출된 자금의 회수가 불가능하다고 판단되는 경우 우선수익자의 요청에 따라 위탁자의 의사와 무관하게 이 사건 토지들을 처분할 수 있다’(제7조)라고 규정하고 있어, 수탁자는 단순히 위탁자인 원고들에 대한 채권담보목적으로 신탁재산을 이전받는 것에 그치지 아니하고, 이 사건 개발사업의 수분양자들을 위하여 신탁재산에 관한 소유권을 이전받은 것으로 보인다.

(2) 사업시행자의 지위는 개발행위 허가 명의자 등 각종 인허가 명의자 지위와 구별되는 개념이므로, 인허가 명의를 기준으로 개발이익 향유 여부를 판단하여서는 아니된다(대법원 1993. 7. 16. 선고 93누2940 판결 등 참조). 예컨대 타인이 소유하는 토지를 임차하여 개발사업을 시행하는 경우 임차인이 그 명의로 개발행위허가를 받더라도, 토지소유자가 개발부담금을 부담하는 것으로 규정한 개발이익환수법 제6조 제1항 단서 제2호는 이를 뒷받침한다. 따라서 원고 회사가 여전히 개발행위 허가를 받은 지위를 보유하고 있더라도 이 사건 부동산담보신탁계약의 수탁자를 사업시행자로 볼 수 있다.

(3) 개발사업시행으로 이 사건 토지들 자체에 귀속되는 이익은 대내외적으로 완전한 소유권을 행사할 수 있는 수탁자에게 귀속되는 것이고, 담보신탁계약에 따른 신탁수익이 궁극적으로 위탁자인 원고들에게 귀속된다고 하더라도 이는 신탁계약에 따른 채권적 효력에 불과한 것이다.

(4) 수탁자는 원고들과 신탁계약에 따라 이 사건 토지들을 ‘수탁’받아 그 소유권을 취득한 자로서 채권적 위임계약에 따라 개발사업만을 ‘위탁’받은 경우와 달라, 원고들이 개발이익환수법 제6조 제1항 단서 제1호의 ‘개발사업을 위탁한 자’에 해당한다고 볼 수 없다.

(5) 원고들과 수탁자는 담보신탁계약을 체결하면서 개발부담금 분담과 승계에 관하여 약정하지 아니하였고(제세공과금, 유지관리비 등을 위탁자가 부담하는 것으로 정한 본 계약 제15조 제1항, 특약사항 제3조 제2항을 개발부담금 분담과 승계에 관한 약정으로 볼 수 없다), 개발부담금 분담과 승계에 관한 약정을 할 수 없었다는 등의 특별한 사정이 있었다고 볼 만한 자료도 없다.

4. 담보신탁의 경우 개발부담금 납부의무자는 누구인가

그 동안 많은 실무가들이, 담보신탁은 채권담보를 목적으로 하는 신탁으로서 사업시행자 지위를 넘겨받는 이른바 ‘개발신탁’과는 다르다는 점과 국토교통부 2013년 유권해석 사례를 근거로, 담보신탁의 경우에는 위탁자인 사업시행자가 개발부담금 납부의무자이고, 수탁자인 신탁사에 대한 개발부담금 납부처분은 잘못된 것으로 보아 왔습니다.

그런데, 서울고등법원 2017. 8. 24. 선고 2017누49159 판결이 나오고 이 판결이 대법원 2018. 1. 11. 선고 2017두61263 판결에서 심리불속행으로 확정된 이후부터는, 담보신탁에서 개발부담금 납부의무자가 수탁자인 신탁사라고 보기 어렵게 되었습니다.

위 서울고등법원 판결의 주된 논거가 ‘담보신탁계약서 특약사항에는, ‘담보신탁계약서 제1조에서 정한 신탁목적(채권담보)과 더불어 잔금완납 수분양자에 대해 우선수익자의 요청이 있는 경우 수탁자가 즉시 신탁재산의 소유권을 수분양자에게 직접 이전하여 수분양자의 권리를 안전하게 하려는데 그 목적이 있다’(제1조), ‘수탁자는 사업의 정상적 진행이 곤란하거나 대출된 자금의 회수가 불가능하다고 판단되는 경우 우선수익자의 요청에 따라 위탁자의 의사와 무관하게 이 사건 토지들을 처분할 수 있다’(제7조)라고 규정하고 있어, 수탁자는 단순히 위탁자인 원고들에 대한 채권담보목적으로 신탁재산을 이전받는 것에 그치지 아니하고, 이 사건 개발사업의 수분양자들을 위하여 신탁재산에 관한 소유권을 이전받은 것으로 보인다.’는 것인데, 해당 특약사항 조문은 부동산개발사업 시 체결하는 담보신탁계약에 있어 일반적으로 사용되는 조문 내용이므로, 위 서울고등법원 판례에 따르면 담보신탁의 경우에도 개발부담금 납부의무자는 수탁자인 신탁사가 되는 것으로 보아야 할 것이기 때문입니다.

담보신탁의 경우 개발부담금 납부의무자가 누구인지에 대한 명시적인 대법원 판례가 없어 여전히 논란의 소지가 있는 상황이지만, 위탁자, 수탁자(신탁사), 우선수익자 등 신탁계약의 이해관계인들은 담보신탁의 경우에도 개발부담금 부과가 수탁자인 신탁사에게 부과될 수 있음을 염두에 둘 필요가 있을 것입니다.