[건설부동산] 하자소송에서의 채권양도철회의 문제

도종호 변호사, 홍정기 변호사

1. 하자소송에서의 채권양도의 필요성

아파트의 하자에 대하여 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구하는 이른바 하자소송에서 원고가 누가 되는가는 과거에 많은 논의가 있었던 쟁점이었습니다. 과거 실무에서는 입주자대표회의가 바로 원고가 되어 시행사에게 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권을 행사하였으나, 대법원은 하자담보추급권은 특별한 사정이 없는 한 집합건물 구분소유자에게 귀속하고, 입주자대표회의로서는 사업주체에 대하여 하자보수를 청구할 수 있을 뿐 하자보수추급권을 가진다고 할 수는 없다(대법원 2006. 8. 24. 선고 2004다20807 판결)고 판시한 이래 이와 같은 입장을 견지하고 있습니다.

이에 따라 아파트 등 입주자들은 입주자대표회의에 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권을 입주자대표회의에 채권양도를 하고 그 채권양수인의 지위에서 입주자대표회의가 시행사 등을 상대로 하자소송을 제기하고 있습니다. 이와 같은 채권양도방식에 대하여 이는 신탁법에서 금지하고 있는 소송신탁이라는 주장이 유력하게 제기되었으나 대법원은 “하자보수에 갈음한 손해배상채권의 양도 경위, 방식, 시기, 양도인 구분소유자와 양수인 원고(입주자대표회의)의 관계, 하자보수의 효율성 등 제반 사정을 종합해 보면, 구분소유자로부터 원고에게 한 손해배상채권의 양도는 소송행위를 하게 하는 것이 주목적이라고 볼 수 없다(대법원 2006. 8. 24. 선고 2004다20807 판결)”라고 판시하여 이와 같은 채권양도는 소송신탁에 해당하지 않는다고 판시하였습니다.

이에 따라 현재는 입주자들로부터 입주자대표회의가 채권양도를 받아 채권양수인의 지위에서 하자소송을 제기하는 것이 통상적인 방식(과거에는 입주자들 전체가 원고가 되어 하자소송을 제기하는 방식도 있었으나 절차의 번거로움과 송달의 어려움 등 여러 문제로 인하여 채권양도방식으로 하자소송을 하는 것이 일반적인 형태가 되었습니다)입니다.

2. 하자소송에서 채권양도를 한 입주자들의 채권양도 철회의 필요성

그런데 하자소송에 따른 손해배상을 하는 것보다는 시공사들이 직접 하자보수릃 하는 것이 더 간이할 뿐만 아니라 비용도 절감되고, 입주자들의 입장에서도 하자소송이 종결될 때까지 기다리는 것보다는 하자를 시공사가 바로 보수하는 것이 사용수익에 유리할 뿐만 아니라 직접 시공한 시공사가 하자보수를 하는 것이 좀 더 확실한 하자보수를 기대할 수 있습니다. 이에 일부 시행사 및 시공사들은 입주자들과 개별적인 협상을 통하여 소송과 무관하게 하자보수를 진행하되, 하자보수를 진행하는 조건으로 입주자대표회의에 한 채권양도를 철회하는 서면을 징구하는 방식으로 업무를 진행하는 경우가 있습니다. 이와 같이 채권양도철회를 받아 하자보수를 진행한 경우 하자감정 전이라면 감정에서 하자로 반영되지 않을 것이고, 감정 후라면 해당 항목에 대해 하자에서 제외해 달라고 보수공사 입증자료와 해당 세대의 보수완료 확인서를 재판부에 제출하면 될 것입니다. 그러나 이와 같은 채권양도의 철회의 효력에 대하여 법리적으로 문제가 있을 수 있습니다.

3. 채권양도 철회의 요건

민법은 채권양도의 요건에 대하여 제450조 제1항에서 “지명채권의 양도는 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙하지 아니하면 채무자 기타 제삼자에게 대항하지 못한다”라고 하여 양도인이 채무자에게 통지하도록 정하고 있습니다. 한편 민법 제452조 제1항은 “양도인이 채무자에게 채권양도를 통지한 때에는 아직 양도하지 아니하였거나 그 양도가 무효인 경우에도 선의인 채무자는 양수인에게 대항할 수 있는 사유로 양도인에게 대항할 수 있다”라고 정하는 한편 동조 제2항은 “전항의 통지는 양수인의 동의가 없으면 철회하지 못한다”라고 정하고 있습니다.

대법원도 “민법 제452조 제2항에 채권양도의 통지는 양수인의 동의가 없으면 철회하지 못한다고 규정되어 있으므로 채권양도인과 양수인과의 채권양도 계약이 해제되었고 채권양도인이 채무자에게 양도철회통지를 하였다고 하더라도 채무자는 이것을 채권양수인에게 대항할 수는 없다(대법원 1978. 6. 13. 선고 78다468 판결)”라고 하여 채권양도인이 일방적으로 채무자에게 채권양도철회통지를 하였다고 하더라도 이를 이유로 채무자가 채권양수인에게 대항할 수 없다고 판시하고 있습니다.

결국 하자소송에서도 시행사나 시공사가 입주자로부터 채권양도철회의 의사가 기재된 문서를 입주자로부터 수령하였다고 하더라도 채권양수인인 입주자대표회의가 이에 대하여 동의를 하지 않았다면 그 철회를 이유로 입주자대표회의에 대항할 수 없게 되는 것입니다.

4. 입주자로부터 채권양도철회서 수령시 시행사 및 시공사의 대응방안

하자소송에서 채권양도는 통상 입주자대표회의가 일괄적으로 채권양도관련서류(채권양도계약서, 통지위임장, 신분증 등)를 받아 이를 시행사 등에 발송하여 통지하는 방식으로 이루어집니다. 이와 같이 채권양도가 이루어진 이상 입주자들로부터 단순히 채권양도철회서를 받는다고 하여 채권양도의 효력이 소멸되지 않는다는 것은 앞서 살펴본 대법원의 입장과 같습니다.

그렇다면 시공사나 시행사의 입장에서는 채권양도철회서를 받는데 그칠 것이 아니라 입주자들에게 채권양도철회서를 받으면서 입주자대표회의에 채권양도철회에 동의한다는 동의서를 받거나(이는 현실적으로 쉽지 않다고 봅니다), 채권양도철회에 따라 하자보수를 진행하고 하자보수가 완료되면 하자보수 항목을 기재한 하자보수완료 확인서를 징구하여 이를 재판부에 제출하여 이 부분은 더 이상 하자가 존재하지 않는다라는 점을 주장, 입증할 필요가 있고, 이와 같은 절차를 거치지 않는다면 하자보수는 하자보수대로 하고 별도로 하자보수에 갈음하는 손해배상책임까지 지게 되는 이중의 부담을 안게 된다는 점에 유의하여야 할 것입니다.

5. 마치며

민법의 규정 및 대법원의 입장에 따라 채권양도의 철회는 단순히 양도인의 철회의 의사표시만으로 성립하지 않는다는 점을 확인하였습니다. 그러나 하자소송에서의 채권양도는 소송신탁과 경계에 있을 뿐만 아니라 대가관계도 존재하지 않는 채권양도로 이는 채권양도의 형식을 띈 일종의 위임에 준한다고 볼 여지가 있습니다.

그렇다면 하자소송에서의 채권양도의 철회도 채권양도의 철회의 원칙에 따라 볼 것이 아니라, 하자소송에서의 채권양도의 특성에 따라 그 철회도 좀 더 완화된 관점에서 살펴볼 필요가 있다고 할 것입니다.