1. 부동산프로젝트파이낸싱에서 금융자문수수료

기본적으로 부동산프로젝트파이낸싱(이하 ‘PF’라고 함)에서 대출금 외 차주가 금융사 등에 지급하여야 하는 비용은 대출 이자 외에도 주선 수수료·자문 수수료·취급 수수료·약정 수수료 등의 수수료로 구성되어 있는 것이 일반적입니다.

이와 관련하여 최근 금융감독원이 PF 수수료와 관련해 A금융그룹의 증권·화재·캐피털을 포함한 금융투자 회사 7곳에 대한 검사에 착수하였는바 PF 만기 연장을 빌미로 자문 수수료 등을 과도하게 책정하거나 이자율을 높이는 등 갑질 등으로 시행사 부담을 키우고 있다는 판단에 따른 것입니다[1]. 특히 후순위 대출의 경우 각종 수수료를 합산할 경우 이자제한법에 따른 법정 최고 이자율인 20%를 초과할 가능성이 크다고 보는 것이 금융감독원의 입장입니다. 다만 후순위는 대출 금리와 취급 수수료 등이 선순위보다 높은데 이는 후순위 대출의 경우 선순위 대주가 대출금을 상환받은 후에야 상환받을 수 있어서 상대적으로 위험도가 크기 때문이므로 이와 같은 점을 반영하여야 한다는 지적이 있습니다.

이와 관련하여 금융자문수수료의 적정성에 대하여 법원에 따라 그 입장이 다르게 보일 수도 있는바, 아래에서는 법원의 기본적인 입장과 그 일응의 기준에 대하여 살펴보도록 하겠습니다.

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[1] 출처 : 서울경제신문 2024. 3. 5.자 기사 https://www.sedaily.com/NewsView/2D6IPCK0B0
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2. 금융자문수수료의 법적성격과 법원의 판단

통상적으로 금융자문수수료는 계약자유의 원칙에 따라 금융자문계약이 체결되어 있으면 이에 따라 지급하는 것이 원칙이고 법원도 대부분 금융자문계약에 따라 금융자문수수료를 지급하는 것을 인정하고 있습니다. 즉 대법원의 “위임계약에서 보수액에 관하여 약정한 경우에 수임인은 원칙적으로 약정보수액을 전부 청구할 수 있는 것이 원칙이지만, 그 위임의 경위, 위임업무처리의 경과와 난이도, 투입한 노력의 정도, 위임인이 업무처리로 인하여 얻게 되는 구체적 이익, 기타 변론에 나타난 제반 사정을 고려할 때 약정보수액이 부당하게 과다하여 신의성실의 원칙이나 형평의 원칙에 반한다고 볼 만한 특별한 사정이 있는 때에는 예외적으로 상당하다고 인정되는 범위 내의 보수액만을 청구할 수 있다(대법원 2016. 2. 18. 선고 2015다35560 판결 등 참조)”라는 판결에 따라 상당한 금융자문업무를 하였고 대출모집 주선 등의 업무를 하였다면 대출이자와는 별도로 금융자문수수료를 수취하는 것은 부당하다고 보고 있지 않습니다[예로 서울중앙지방법원 2023. 4. 6. 선고 2021가합594324 판결(쌍방 항소하지 않아 확정)등이 그러합니다]. 다만 최근 법원은 일부 사안에서 금융자문수수료를 차주에게 반환하거나 차주가 이를 전부 또는 일부 지급하지 않아도 된다는 판결을 하고 있습니다.

가. 금융자문수수료를 일종의 약정이자로 본 사안

법원은 사안에 따라 금융자문수수료를 일종의 약정이자로 보는 경우가 있는 바, 금융자문수수료를 약정이자로 본 사안의 경우,

① 이 사건 금융자문계약은 이 사건 대출약정이 체결할 때 함께 체결되었고, 대주(貸主)는 이 사건 대출의 만기 직전에 차주(借主)에게 이 사건 대출원리금의 변제를 요구하면서 위 금융자문수수료의 지급도 함께 요구하였으며,

② 이후 금융자문수수료의 지급은 이 사건 대출원리금 변제와 같이 이루어졌고, 대주는 차주에게 이 사건 금융자문계약을 체결한 이후 추가 Bridge Loan(B/L)이나 본 PF 자금 조달 등 추가적인 자금조달을 위한 금융자문을 해준 바 없고 오히려 이 사건 대출의 만기일 무렵에 이르러 이 사건 대출금의 상환만 독촉하고 있을 뿐이며,

③ 대주의 주장에 의하더라도 원고가 이 사건 대출과 관련하여 피고 C에게 대주로서 자금을 제공한 외에 달리 금융자문을 하였다고 볼 수 없고,

④ 이 사건 금융자문계약은 이 사건 대출과 동시에 이루어졌기에 이 사건 대출 이전에 대주가 이 사건 대출과 관련하여 어떠한 활동을 하였다고 하여 그것을 두고 이 사건 금융자문계약에 따른 것이라고 할 수 없을 뿐 아니라, 설령 대주가 어떠한 활동을 하였다고 하더라도 그 활동은 활동 내용에 비추어 보면 차주를 위한 금융자문활동이라기보다 금전을 대여하는 채권자로서 대여 여부를 결정하기 위한 활동으로 보일 뿐,

이라는 이유를 들어 금융자문수수료를 대출의 대가로 보았습니다(서울고등법원 2022. 3. 31. 선고 2021나2030519 판결, 위 판결은 대법원 2024. 1. 25. 선고 2022다229615 판결로 그대로 확정되었습니다).

나. 금융자문수수료를 위임보수의 일종으로 보면서도 그 보수가 과다하다고 보아 이를 감액한 사안

B증권은 2016년 6월 자신을 포함해 B캐피탈, B화재해상보험 등으로 구성된 대주단을 꾸려 A사가 추진하는 공동주택 등 신축사업 자금으로 1500억원을 PF 대출하고, C건설은 공동주택 등을 시공하기로 하는 '대출 및 사업약정(1차 PF대출 약정)'을 체결하였습다. B증권은 또 A사에 연 10%의 이자를 받고 40억원을 추가 대출하는 2차 PF대출 약정도 체결하였습니다. 이 과정에서 A사는 B증권에 1,2차 PF대출 약정에 관한 자문 대가로 선급 금융자문수수료 40억원, 후급 금융자문수수료 30억원을 지급하고, 1차 PF대출 약정을 주선해준 대가로 금융주선수수료 7억5000만원을 지급하기로 하였고 이 밖에도 선급 대출취급 수수료와 대출약정 수수료 지급도 약정하였습니다. 이후 차주인 A사는 PF에 대한 이자 외에도 별도 금융수수료를 물게 되었는데, 대출금액 총액인 1500여억원의 10%에 해당하는 150여억원을 수수료로 지급하도록 하는 것은 지나치다며 B증권 등을 상대로 금융자문수수료 등의 반환을 구하는 소를 제기하였습니다.

이에 대하여 제1심은 차주인 원고 A사의 청구를 모두 기각하였으나(서울중앙지방법원 2020. 9. 10. 선고 2019가합516727 판결), 항소심은 원고 A사의 청구를 일부 인용하였습니다(서울고등법원 2021. 6. 16. 선고 2020나2034880 판결). 구체적으로 항소심은 금융자문계약이 일종의 위임계약에 해당하고 그에 따른 금융자문수수료는 위임에 따른 보수라고 보면서 “위임계약서에 보수액에 관해 약정한 경우 수임인은 원칙적으로 약정보수액을 전부 청구할 수 있는 것이 원칙이지만, 위임의 경위, 업무 처리의 경과와 난이도, 투입한 노력의 정도, 위임인이 업무 처리로 인해 얻게 되는 구체적 이익 등을 고려할 때 약정보수액이 부당하게 과다해 신의성실의 원칙이나 형평의 원칙에 반한다고 볼 만한 특별한 사정이 있는 때에는 예외적으로 상당하다고 인정되는 범위 내의 보수액만을 청구할 수 있다”라고 하면서 "선급·후급 금융자문수수료 및 금융주선수수료 약정에 따라 대주인 B증권이 차주인 A사로부터 수령한 77억5000만원은 B증권이 수행한 구체적 위임사무의 내용 등에 비해 부당하게 과다해 신의성실의 원칙이나 형평의 원칙에 반한다"고 하면서 "수수료 액수를 약정상 각 수수료의 70%로 감액하는 것이 상당하다"고 판시하여 원고의 청구를 일부 인용하였습니다(위 항소심 판결은 심리불속행기각이 되어 그대로 확정되었습니다. 대법원 2021다251172 판결).

3. 분쟁시 대응 방안

이상과 같이 이른바 금융자문계약의 경우 일종의 위임관계로 보아 그 위임업무를 수행하였고 그 업무에 따른 보수가 적정하다면 금융자문수수료 수취자체는 문제가 되지 않으나, 특별한 업무를 하지 않은 채 사실상 이자 등을 추가로 받을 목적으로 금융자문수수료를 수취하는 경우에는 부당이득 반환의 법리에 따라 금융자문수수료를 감액할 수 있다는 판결이 존재함을 알 수 있습니다.

PF계약에 있어 금융자문수수료 등은 차주가 대주간 사적자치의 원칙이 적용된다고 할 것이나, 실제 업무에 비하여 부당하게 과한지 여부를 법원이 살펴보고 있으므로 양 당사자는 업무의 범위를 정확히 할 필요가 있고, 특히 대주의 경우에는 금융자문계약에 따른 업무내역을 명확히 하고 그 관련 업무자료를 남겨 추후 발생할 수 있는 분쟁에 대비할 필요가 있는 것입니다. 또한 금융자문수수료 등을 이자에 대신하여 수취하는 경우도 존재하는 바 이와 같은 태도는 지양하여야 할 것입니다.