[건설] 하자소송에서 감정기준

- 국토교통부의 하자판정기준 적용에 관하여

도종호 변호사, 홍정기 변호사

1. 하자소송에서 감정의 중요성

아파트 등 집합건물에 대하여 입주자대표회의 등이 시행사, 시공사 및 보증사를 상대로 건물의 하자를 주장하면서 하자보수에 갈음하는 손해배상청구소송을 제기하는 것은 더 이상 특별한 일이 아니고 일반적인 일입니다. 이와 같은 하자소송의 경우 일반적으로 하자항목이 대부분 유사할 뿐만 아니라 구체적인 하자보수비용산정을 재판부가 산정하는 것은 사실상 불가능하므로 감정인의 감정결과에 따라 보수비가 결정되는 것이 대부분입니다.

특히 대법원은 “감정인의 감정 결과는 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등 현저한 잘못이 없는 한 존중하여야 한다(대법원 2012. 1. 12. 선고 2009다84608, 84615,84622, 84639 판결 참조)”라는 입장을 취하고 있으므로 현실적으로 감정인의 감정결과를 부정하는 것이 쉽지 않고, 실무상으로도 명백한 감정상의 오류가 있지 않은 한 감정인의 의견에 따라 하자보수비를 산정하는 것이 일반적입니다.

2. 아파트 등에서의 하자판정과 하자보수비 산정의 기준

법원은 여러 사건을 판결하면서 하자보수비 산정 및 하자판정의 기준을 정립하고 있습니다. 예를 들어 과거에 외벽 균열에 대하여 전체 도장을 하여야 하는지 부분도장을 하여야 하는지에 대하여 입주자대표회의와 시행사 및 시공사 등 사이에 치열한 다툼이 있었는데 대법원이 부분도장을 하는 것으로 보수비를 산정하는 것으로 정리를 하였고(대법원 2013. 3. 14. 선고 2011다48384 판결), 하자판정의 기준에 대하여 준공도면인지 착공도면인지에 대하여도 많은 다툼(이른바 주관적 하자)이 있었고 하급심에서도 견해가 갈렸으나 대법원은 원칙적으로 준공도면이 기준이 되어야 한다고 이를 정리한 바가 있습니다(대법원 2014. 10. 15. 선고 2012다18762 판결).

다만 감정인별로 감정의 기준이 천차만별일 뿐만 아니라 새롭게 제기되는 하자항목 등(예를 들어 스프링클러의 하자판정기준 내지 보수방법 등)에 대하여는 대법원에서의 판단이 있을 때까지 상당한 시간이 걸리기 때문에 감정에서 하자여부의 판정, 하자보수비의 산정 기준 등을 정할 필요가 있습니다. 이에 따라 국내에서 가장 하자소송이 많은 서울중앙지방법원은 수 회에 걸쳐 건설감정실무를 제정하여 이를 일응의 기준으로 삼아 감정을 진행하고 있는 것이 현실입니다. 한편 국토교통부도 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회에서 공동주택의 하자에 관한 분쟁을 신속하고 공정하게 심사 및 조정하기 위하여 국토교통부 고시로 공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준(이하 ‘하자판정기준’이라고만 함)을 2014년 제정한 이래 지속적으로 개정하고 있습니다.

이와 같이 서울중앙지방법원의 건설감정실무와 국토교통부의 하자판정기준이라는 두 가지의 기준이 존재하고 있는바, 양자는 그 내용상 유사한 점이 상당하면서도 일부 항목에 대하여는 차이를 보이고 있습니다(예를 들어 0.3mm미만 콘크리트 균열에 관한 부분 등). 이에 대하여 국토교통부의 하자판정기준도 역시 하자판정의 기준이 되어야 한다는 목소리도 상당하나, 하급심은 “하자판정기준은 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회에서 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 발생하는 하자를 신속하고 공정하게 심사하고 분쟁을 조정하기 위하여 하자 여부 판정, 하자 조사방법 및 하자보수 비용 산정에 관한 기준을 정하기 위하여 마련한 행정규칙에 불과하여 행정조직의 내부에서만 효력을 가질 뿐 대외적 구속력을 가지지 아니한다(서울중앙지법 2016. 4. 1. 선고 2014가합528244 판결 등)”라고 하여 건설감정실무를 하자소송의 감정기준으로 삼고 있는 경우가 대부분입니다(다만 이에 대하여 일부 재판부 및 고등법원에서는 서울중앙지방법원에서 작성한 건설감정실무에 다른 법원이 왜 기속되어야 하는지 의문을 제기하면서 반드시 이를 금과옥조처럼 생각할 필요는 없다는 입장을 피력하는 경우도 상당수 존재합니다).

3. 공동주택관리법의 개정 내용

최근 공동주택관리법이 개정되고 2021. 12. 9. 시행예정에 있는바, 신설된 제37조 제3항에서는 “하자의 보수와 손해배상책임을 위하여 필요한 하자의 조사방법 및 기준, 하자 보수비용의 산정방법 등에 관하여는 제39조제4항에 따라 정하는 하자판정에 관한 기준을 준용할 수 있다”라고 하여 하자소송에서도 국토교통부의 하자판정기준을 적용할 수 있는 근거를 마련하였고, 하자보수보증금 청구에 있어서도 하자판정기준을 적용할 수 있는 근거를 마련하였습니다(동법 제38조 제5항 신설).

다만 공동주택관리법 일부개정법률안(의안번호 2116, 대표발의자 장경태 의원)에서는 공동주택관리법 제37조 제3항을 “제1항에 따라 청구된 하자의 보수와 제2항에 따른 손해배상책임을 위하여 필요한 하자의 조사방법 및 기준 등은 제39조제4항에 따라 정하는 주택품질 및 하자판정기준을 준용한다”라고 정하여 현행 개정법과는 달리 준용할 수 있는 것이 아니라 준용한다고 하여 상당한 구속력을 부여하였으나, 개정과정에서 그 내용이 준용할 수 있다로 변경되었습니다.

4. 향후 하자감정에서의 하자판정기준의 적용가능성

앞서 살펴본 바와 같이 하급심에서는 하자판정기준이 행정규칙에 지나지 않기 때문에 대외적 구속력이 없다고 하여 이에 대한 적용을 배제하는 경우가 상당수 있었습니다.

그러나 위에서 살펴본 바와 같이 공동주택관리법이 개정되어 하자판정기준 역시 하자소송에서의 하자의 조사방법 및 기준이 될 수 있도록 법에서 규정하였기 때문에 이를 행정규칙이라는 이유로 무작정 배척할 수는 없다고 할 것입니다. 대법원도 “법령의 규정이 특정행정기관에게 그 법령내용의 구체적 사항을 정할 수 있는 권한을 부여하면서 그 권한행사의 절차나 방법을 특정하고 있지 아니한 관계로 수임행정기관이 행정규칙의 형식으로 그 법령의 내용이 될 사항을 구체적으로 정하고 있는 경우, 그러한 규정은 행정조직 내부에서만 효력을 가질 뿐 대외적인 구속력을 갖지 않는 행정규칙의 일반적 효력으로서가 아니라, 행정기관에 법령의 구체적 내용을 보충할 권한을 부여한 법령 규정의 효력에 의하여 그 내용을 보충하는 기능을 갖게 되고, 따라서 해당 법령의 위임한계를 벗어나지 아니하는 한 그것들과 결합하여 대외적인 구속력이 있는 법규명령으로서의 효력을 갖게 된다(대법원 2008. 4. 10. 선고 2007두4841 판결 등)”라는 입장을 취하고 있어 공동주택관리법 개정에 따라 하자판정기준을 법규명령으로 볼 수도 있으므로, 하자소송에서의 새로운 기준으로 자리잡을 수 있을 것으로 생각합니다.

5. 결론

최근까지도 서울중앙지방법원의 건설감정실무가 사실상 하자소송의 기준이 되었던 것이 사실입니다. 그러나 대법원 규칙도 아닌 하급심 법원에서 정한 기준이 다른 법원까지 사실상 기속하는 것은 적절하지 않을 뿐만 아니라 일부항목에 관하여 그 기준에 대한 공정성 시비도 현재까지도 계속되고 있는 점에 비추어 본다면, 시행사 및 시공사의 입장에서는 서울중앙지방법원의 건설감정실무 뿐만 아니라 국토교통부의 하자판정기준 역시도 하자소송의 감정기준으로 적극적으로 주장하여 공정하고 신속하게 감정을 진행할 수 있도록 노력할 필요가 있을 것으로 생각합니다.