1. 사실관계

 

원고는 부동산 매매업, 부동산 임대업 등을 영위하는 회사이고 피고는  2019. 11. 6. 설립된 회사로 2020. 2. 25.까지 소외 D가 대표이사로 등재되어 있다가 이후에는 E이 대표이사로 등재되어 있는바, D는 식품제조 판매 및 수출업을 목적으로 2018. 10. 17. 설립된 주식회사 F의 대표이사로 2018. 11. 1. 취임하였다가 2020. 3. 2. 사임하였고, 다시 2021. 11. 1. 위 회사의 대표이사로 취임하였는데, 피고 회사의 직원으로도 등재되어 있습니다.

 

원고는 2019. 12. 4. 피고와 사이에, 이 사건 부동산에 관하여 임대차계약을 체결하였고, 당시 피고의 대표이사였던 D는 2019. 12. 12. 이 사건 부동산을 인도받아 2020. 2. 18. 전입신고를 마친 다음 이 사건 부동산에서 거주하고 있었습니다. 원고는 2021. 9. 29. 피고에게 D가 주택임대차보호법 제3조 제3항에서 정한 피고 직원이 아니어서 계약갱신청구권이 없고, 원고도 이 사건 임대차계약을 갱신할 의사가 없음을 통지하였는바, 이에 피고는 2021. 10. 5. 원고에게 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구하였습니다.

 

이와 같은 상황에서 원고는 피고에게 보증금반환과 동시에 이 사건 부동산의 인도를 구하는 소를 제기하였습니다.

 

2. 제1심 및 항소심의 판단

 

가. 제1심의 판단

 

이에 대하여 제1심(서울서부지방법원 2022. 5. 17. 선고 2021가단250165 판결)은 주택임대차보호법에서 정하고 있는 직원이란 일정한 직장에 근무하는 사람을 통틀어 이르는 말로써 임원을 제외하고 있다고 보기 어렵고, 설령 임원을 제외한다고 해석하더라도 D는 현재 피고의 임원이 아니므로 주택임대차보호법상 계약갱신청구권을 행사할 수 있다는 이유로 원고의 청구를 전부 기각하였습니다.

 

나. 항소심의 판단

 

위 제1심 판결에 대하여 원고가 항소를 하였는바, 항소심(서울서부지방법원 2023. 2. 24. 선고 2022나44085 판결)은 제1심과 달리 영세한 중소기업이 복지 차원에서 소속 직원의 주거안정을 보장할 수 있도록 주택임대차보호법 규정이 개정된 것이라는 그 개정취지 등을 고려하면, 위 조항에 규정된 직원에 법인 소속 근로자들 외에 대표이사 등 임원들까지 포함되는 것이라고 해석하기는 어렵다고 하면서 이 사건 부동산에서 거주하는 D가 피고를 대표하여 이 사건 임대차계약을 체결한 이 사건에서 D가 주택임대차법 제3조 제3항에 정해진 '직원'에 해당한다고 보기 어렵다는 이유로 제1심 판결을 취소하고 원고의 청구를 인용하는 판결을 하였습니다. 이에 피고가 위 판결에 대하여 상고를 하였습니다.

 

3. 대법원의 판단

 

대법원은 피고의 상고를 기각하여 위 항소심판결을 그대로 확정하였습니다.

 

구체적으로 대법원은 주택임대차보호법상 직원은 해당 법인이 주식회사라면 그 법인에서 근무하는 사람 중 법인등기사항증명서에 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람을 제외한 사람을 의미한다고 보아야 한다고 하면서도 다만 위와 같은 범위의 임원을 제외한 직원이 법인이 임차한 해당 주택을 인도받아 주민등록을 마치고 그곳에서 거주하고 있다면 이로써 이 사건 조항에서 정한 대항력을 갖추었다고 보아야 하고, 그 밖에 업무관련성, 임대료의 액수, 지리적 근접성 등 다른 사정을 고려하여 그 요건을 갖추었는지를 판단할 것은 아니다라고 하였습니다.

 

그러면서 대법원은 중소기업기본법 등에서는 임원이라는 표현을 사용하여 직원과 구별하여 사용하고 있고, 임직원이라는 표현도 사용하고 있는바, 상가임대차보호법상 직원은 법인에서 근무하는 사람 중 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람을 제외한 경우를 의미한다고 보는 것이 법률의 문언 및 법체계에 부합한다고 판시하였습니다. 또한 중소기업인 법인이 임차한 주택에서 거주하는 자가 그 법인에서 근무를 하고 있는 직원이 맞는다면, 그가 거주 목적으로 주택을 사용하는 한 그 자체로 법인이 ‘주거용’으로 건물을 임차한 것이라고 보아야 한다고 판시하였습니다.

 

이에 따라 대법원은 원심의 판결이유에 적절하지 않은 부분(업무관련성, 임대료의 액수, 지리적 근접성 등 다른 사정을 고려하여 그 요건을 갖추었는지를 판단부분을 의미하는 것으로 보입니다)이 있으나 피고가 계약갱신요구권을 행사할 수 없다는 결론에 있어서는 정당하다고 하여 피고의 상고를 기각하는 판결을 한 것입니다.

 

4. 본 판결의 의의

 

가. 주택임대차보호법의 규정

 

주택임대차보호법 제3조 제3항은 “중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다”라고 규정하고 있습니다. 즉 주택임대차보호법은 임차인이 자연인임을 기본원칙으로 하여 제정된 법률로서 법인이 임차인인 경우에는 주택임대차법이 예외적으로만 적용되고, 특히 위와 같은 주택임대차보호법 제3조 제3항의 경우에 예외적으로 법인이 임차인이라도 주택임대차보호법이 적용되는 것입니다.

 

나. 주택임대차보호법 제3조 제3항에서 직원의 의미

 

주택임대차보호법 제3조 제3항에서 정하고 있는 직원의 의미가 등기부상 이사 등 이른바 임원을 포함하는지 여부에 대하여 상당한 다툼이 있었는바, 대법원은 법인에서 근무하는 사람 중 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람을 제외한 경우를 의미한다고 해석하여 이와 같은 논쟁에 대하여 명시적으로 결론을 내렸다는데 본 판결의 의의가 있다고 할 것입니다.

 

다. 주택임대차보호법 제3조 제3항의 해석

 

한편 대법원은 중소기업인 법인이 임차한 주택에서 거주하는 자가 그 법인에서 근무를 하고 있는 직원이 맞다면, 그가 거주 목적으로 주택을 사용하는 한 그 자체로 법인이 주거용으로 건물을 임차한 것이라고 보아야 한다고 판시하면서 그 밖에 업무관련성, 임대료의 액수, 지리적 근접성 등 다른 사정을 고려하여 그 요건을 갖추었는지를 판단할 것은 아니라고 하였습니다. 이는 주택임대차보호법에서 정한 문언에 충실한 해석으로 판단되며, 향후 주택임대차보호법상 직원의 사택으로 법인이 임대차를 하는 경우 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지 여부에 대하여 명확한 기준을 제시하였다는 것에 의의가 있는 판결이라고 할 것입니다.