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| 제 목 | [상가임대차] 권리금회수방해 손해배상 청구시 신규임차인과 권리금계약 체결 및 권리금계약 협의 필요성 여부 |
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| 등록일 | 2019. 09. 05. |
- 대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 김재현 변호사 1. 사실관계 임차인인 원고는 임대인인 피고를 상대로 권리금회수방해로 인한 손해배상을 청구한 사건이지만, 이 사건은 ① 원고가 신규임차인인 ○○○○학교와 권리금 계약을 체결하지 않았고, ② 자신이 권리금을 지급받기 위해서 ○○○○학교와 권리금계약의 대상이나 임대인과의 시설투자비 상환약정과 관련하여 원고가 양도할 수 있는 시설물의 범위 등에 관하여 전혀 논의한 적도 없으며, ③ 임대인인 피고가 ○○○○학교로부터 시설비를 받는 것에 관해서도 별다른 이의를 하지 아니한 경우인바, 이러한 경우에도 권리금회수방해로 인한 손해배상 청구가 가능한지 문제된 사안입니다. 2. 원심의 판단 원심은 그 원고가 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하려면 원고와 신규임차인 사이에 권리금계약이 체결되었을 것이 전제되어야 한다고 판단하여 이 사건은 그러한 권리금계약이 없어 원고의 청구를 기각하였습니다. 3. 대법원의 판단 대법원은 상가임대차법 제 10조의 3, 제 10조의 4의 문언과 내용, 입법취지 등을 종합하면, 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였는데, 임대인이 제 10조의 4 제 1항에서 정한 기간에 이러한 신규임차인이 되려는 자에 게 권리금을 요구하는 등 제 1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해한 때에는 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상할 책임이 있고, 이때 권리금 회수 방해를 인정하기 위하여 반드시 임차인 과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금계약이 미리 체결되어 있어야 하는 것은 아니라고 판시하였습니다. 대법원은 상세한 이유를 다음과 같이 설명하였습니다. ① 상가임대차법 제 10조의 4 제 1항 본문에서 정한 ‘권리금계약에 따라’라는 문언이, 임차인이 신규임차인이 되려는 자와 권리금계약을 체결한 상태임을 전제로 하는지는 위 제 1항 본문 자체만으로는 명확하지 않는데, 상가임대차법 제 10조의 4 제 1항 각 호 는 임대인이 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 그로부터 권리금을 수수 하는 행위 등을 금지하면서 임차인이 신규임차인이 되려는 자와 반드시 권리금계약을 체결했어야 함을 전제로 하고 있지 않다고 합니다. 또한 상가임대차법 제 10조의 4 제 3항은 권리금 계약이 체결되지 않은 경우에도 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상액을 ‘임대차 종료 당시의 권리금’으로 정할 수 있도록 하고 있다고 합니다. ② 상가임대차법 제 10조의 4는 임차인이 임대차 종료시 스스로 신규임차인이 되려는 자를 찾아 임대인에게 임대차계약을 체결하도록 주선하고 신규임차인으로부터 그 동안 투자한 비용이나 영업활동으로 형성된 지명도나 신용 등 경제적 이익을 권리금 형태로 지급받아 회수할 수 있도록 보장하면서 임대인이 부당하게 이를 침해하지 못하도록 한 것이라고 합니다. 이는 임대인이 임차인과 신규임차인 사이에 체결된 권리금계약에 따른 이행을 방해하는 것에 한정하지 않고, 임차인이 신규임차인이 되려는 자와 권리금계약 체결에 이르지 못하도록 하는 등 임차인이 권리금을 지급받을 수 있는 기회를 방해하는 다양한 행위를 금지함으로써 임차인을 보호하는 것이라고 합니다. 이러한 법리에 비추어 원심판결 이유를 살펴보면, 원심이 그 판시와 같이 원고가 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하려면 원고와 신규임차인 사이에 권리금계약이 체결되었을 것이 전제되어야 한다고 본 것은 잘못이라고 판시하였습니다. 그런데 대법원은 이 사건은 원고는 신규임차인인 ○○○○학교와 권리 금계약을 체결하지 않았음은 물론, 자신이 권리금을 지급받기 위해서 ○○○○학교와 권리금계약의 대상이나 임대인과의 시설투자비 상환약정과 관련하여 원고가 양도할 수 있는 시설물의 범위 등에 관하여 전혀 논의한 적이 없고, 피고가 ○○○○학교로부터 시설비를 받는 것에 관해서도 별다른 이의를 하지 아니한 사실을 알 수 있다. 사정이 위와 같으므로, 원고와 ○○○○학교는 애초부터 권리금계약 체결 자체를 예정하고 있지 아니하였다고 할 것이어서, 피고가 원고의 권리금 회수를 방해하였다거나 원고에게 어떠한 손해가 발생하였다고 볼 여지가 없다고 판시하면서 결국은 원고 패소판결을 확정하였습니다. 4. 이 판결의 의의 이 판결은 권리금회수방해로 인한 손해배상청구를 하는 경우, 신규임차인과 권리금계약 체결은 필요 없다는 것이나, 신규임차인과 권리금계약 체결 등 협의는 필요하다고 보았고, 권리금 계약 자체를 예정하고 있지 아니하였던 경우 손해가 없다고 판시함으로써, 권리금회수방해로 인한 손해배상청구가 가능한 요건을 보다 명확히 하였다는 점에 의의가 있습니다. 5. 관련법령 
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- 관련 전문가
김재현